案例十：房地产租赁权评估.docxVIP

案例八:租赁权评估 ××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承 租权。 一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路 1、租赁权价格形成的特点 租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过 程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。 当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租 赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同 约定支付租金的义务。 当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定 的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果 出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合 同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿） 金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利 租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。 当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定 的租金的时候，租赁权便没有价值。但是，一般情况下由于房地产 具有资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。 1 随着时间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及 外部经济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。 2、租赁权评估的技术思路 采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率 还原求取待估房地产承租权价格。 二、市场租金的确定 采用市场比较法测算××地下