中天家园按揭首付分期付款操作说明.docVIP

关于中天家园首付分期付款的建议 一、目的： 　 为保证中天家园交量，尽量规避潜在客户受政策屏蔽，实实在在的降低客户置业成本和门槛，建议本项目采用开发商借款首期分期付的形式，即由发展商垫付一部分首期款，“为客户购房买单”。 二、调整方法： 为在一定程度上减少风险，可选择客户首付二成，开发商垫付剩下的一成或两成，客户在规定的时间内付清借款即可（不计利息）。借款的付清时间建议采用两种形式：1、项目入伙前，一次性付清剩余首期款；2、1年内每月分期付剩余首期款； 三、具体执行流程： 发商出具一份“还款承诺书”及“借据”（为避免法律风险，建议由发展商相关法律顾问草拟或审核需与客户签署的“还款承诺书”及“借据”后执行），此合同的内容是明确开发商与成交客户关于“首付分期付款”的相关权利和义务，以及违约责任。合同形式为： 主合同（房地产买卖合同）的从合同，独立存在，但以主合同的生效为生效要件 操作流程： 客户交购房定金 签认购书 签约时：写借据、签还款承诺书 交除去借款金额后余下的首期款 收到全额首期收据 签合同、办理按揭手续。 借据、还款承诺书由开发商保管，待借款支付完时，借据还与业主，还款承诺书自动失效。 备注：此支付方式的关键是开发商借款予客户，借款合同的当事人为开发商与小业主，两者购成法律上的借贷款关系，不涉及银行的合作。 开发商利息损失计算：（按一套350万计算） 借款总额 利息损失 活期利率半年0.36% 1年定期利率4.14% 350000元 （按借一成款算） 1260元 14490元 700000元 （按借两成款算） 2520元 28980元 备注： 开发商损失的是半年/1年内借出款资金在银行的利息，按流动资金和固定存款资金分别测算; 此测算提供成本估算，准确金额需各项待数据确定，请开发商财务配合审核。 四、风险提示及规避： 若采用“首期分期付”的方式操作，有可能承担客户不履行承诺书内容的风险，即客户在产权已过户的情况下却不按承诺书约定的时间和款项及时支付剩余首期款。 建议发展商可采取切断水电、加收违约金、利息，或者诉诸法律或仲裁程序以规避风险，上述违约责任都需在还款承诺书中注明，并请发展商法律顾问全程提供专业意见。 特别提示： 此操作相当于开发商向购买客户提供免息首付贷款，是以开发商与购买客户之间签署合同的形式保证双方交易利益； 世联特别提示，所有法律文书、相关文件及操作流程，都需由发展商专业法律顾问提供法律咨询意见。 附件一： 借 条 深圳市荣超投资发展有限公司： 本人 现向贵公司借款 拾 万 仟 佰 拾 元整（大写），用于购买中天家园 栋 号房，并承诺按照《借款承诺书》所约定的内容按时还款。 以此为据。 借款人签字（手印）： 附件二 借款承诺书 本人今向深圳市荣超投资发展有限公司(下称“出借人”),借到人民币￥　　　　　　　　元，(大写： 拾 万 仟 佰 拾 元整)，用于缴付购买【中天家园】 号楼 号房之其中 %首期款，借款本人特作以下还款承诺： 　1、还款方式 　Ａ、一次性还款：该借款于项目入伙之日前（2008年６月３０日）免息一次性还清； 　Ｂ、该借款于本承诺书签署之日起壹年内按月或按季度免息分期还清，如有任一期未按时还款，出借人有权要求借款人一次性偿还所有借款： （1）按月分期还款： 年 月 日开始，每月 日前应还款￥ 元（大写： 万 仟 佰 拾 元 角 分整）。 （2）按季度分期还款： 年 月 日开始，于 月、 月、 月、 月 日前分别应还款￥ 元（大写： 万 仟 佰 拾 元 角 分整）。 2、前述还款如有逾期，则本人按日向出借人缴纳逾期还款额千分之一的滞纳金，任一期还款逾期超过30天，本人还应额外支付借款额之20%的违约金，并同意出借人采取切断该物业水电等措施。 3、本人可随时提前一次性还清前述款项，在没有还清前述款项时，出借人可不给予提供购房票据。 4、未还清前述款项，本人不得撤销本承诺书。 认购房号：