房地产经营管理辅导-物业资产管理.doc

1. 零售商业物业分类方法与影响因素 2. 零售商业物业租金的确定方法 3. 物业管理中的费用测算 4. 财务报告的内容． 10．4 零售商业物业管理 10．4．1 物业分析 10．4．1．1 零售商业物业的分类 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型： (1)市级购物中心。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按其所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。 (2)地区购物商场。地区购物商场的建筑规模一般在1万～3万㎡之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万一30万人，年营业额在l亿～5亿元之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。 (3)居住区商场。居住区商场的建筑规模一般在3 000～10 000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口l万一5万人，年营业额在3 000万～10 000万元之间。居住区商场内， 日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。 (4)邻里服务性商店。这些商店的建筑规模一般在3 000㎡以下，且以500～1 000㎡建筑面积者居多，服务人口在l万人以下，年营业额在3 000万元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的承租人。 (5)特色商店。这些商店通常以其经营的特殊商品或服务及灵活的经营方式构成自己的特色。如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口⒛暧刀畹炔钜旖洗蟆?nbsp; 除了上述区分零售商业物业的方法外，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模有多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。 目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。例如一栋办公大楼，也许将其中的一层或若干层作为商场之用，北京中国国际贸易中心写字楼、广州国际贸易中心就是典型的例子。这种做法的优点是，整体开发的各种使用用途为这些零售商店提供了现成的市场。当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定程度的限制。 10．4．1．2 零售商业物业的商业辐射区域分析 商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。这方面的分析研究，决定了一宗零售商业物业在其特定的市场范围内获得成功的潜力。新零售商业物业的落成，并不能创造出新的购买力，它必须从其他的零售商业物业那里吸引或争取消费者，因此，对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也非常重要。 通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域；次要区域是距离物业所处地点5—15km的区域(对市级购物中心而言)，物业营业额的15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％一15％。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置而有较大差异。人们购买食品一般只愿意走一、两公里，购买服装和家庭生活用品的出行距离可达到5—8km，出行lOkm以上往往是为了大宗综合性购物。 10．4．1．3 特色、位置和停车 一般小型购物商场并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要；较大型的购物中心，就需要树立起自己的经营特色，不仅以种类繁多且富于变化的商品、新颖别致的购物服务，还要营造一个高品质的购物环境，以吸引广大的顾客并使他们愿意一再光顾，并逐渐形成一个长期稳定的客户群。