绍兴柯桥某房地产项目市场调研及项目定位106汉嘉机构.pptxVIP

我们的研究思路第一部分：界定项目宏观界定项目界定界定小结第二部分：竞争分析第四部分：战略定位第五部分：项目定位区域商业业态分析典型项目分析供应小结总战略案例借鉴项目定位定位分解建筑排布产品建议SWOT分析第三部分：客户分析消费者调研分析投资者访谈需求小结1.界定项目1.1 宏观界定1.2 项目界定增长速度12%以上绍兴县近几年GDP增长速度超过12%，经济水平远高于绍兴市其他县市2000年以来绍兴县经济持续稳定发展，经济增长速度保持在12%以上；2001年绍兴县生产总值突破200亿元；2004年经济增长速度到达近几年最快，200年实现生产总值386.1亿元。绍兴县GDP和人均生产总值在绍兴市位于第一，占2005年绍兴市生产总值的26.8%。绍兴县绍兴市区上虞市嵊州市新昌市诸暨市GDP（亿）386.1259.93229.45140.96117.05324.66人均GDP（元）548444020029647191982700030742资料来源：统计公报；统计年鉴绍兴县历年的产业比例——轻纺产业是龙头产业，相关人员是投资和消费主体。2000年以来第一产业的比重逐年下降，第二产业的比重基本保持稳定，第三产业的比重略有上升，每年提高一个百分点以上，到2010年力争达到38% ；轻纺业是绍兴县的龙头产业，相关的化学纤维、服装等产业产值也很高。2005年轻纺业的产值达到787.83亿元，远远高于其他行业的产值。第三产业增加值占全县GDP的比重，，第三产业增加值达到270亿元以上；社会消费品零售总额年均增长14%以上，到2010年达到100亿元以上。绍兴县人口结构及其发展2005年年末户籍人口70.47万人，其中男性人口34.90万人，女性人口35.57万人。全年净增人口1562人，自然增长率为千分之2.22，比上年下降0.74个千分点。其中绍兴县城区人口约30万人，占全县人口的42。85％。居民收入水平较高，消费品市场活跃，有较大的消费潜力可挖掘。柯桥零售额和储蓄额双双增长，目前社会零售总额与居民总储蓄的比值仅为0.25，说明柯桥居民潜在消费力非常大；政府规划社会消费品零售总额年均增长14%以上，到2010年达到100亿元以上。 从近年的零售额/储蓄额的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放。社会零售总额（元）居民储蓄（元）零售额/储蓄人均零售额（元）人均储蓄额（元）2003年39489816978790.2334631242132004年47310019231310.2466735273772005年54706922122330.2477771313932006年-11月份，城镇居民人均可支配收入18424元，同比增涨14.9%，表现了柯桥经济高速发展带来的居民收入水平的提升；2005年，柯桥社会消费品零售总额为54.7亿元，增长8.7%， 2006年-11月份城镇居民人均生活消费支出11906元，同比增涨9.2%，说明消费者的潜在消费力开始释放。绍兴县近期城市发展方向“北市、“中商”、“南闲”；本案位于城市中部城市定位：国际纺织中心，江南水乡名城，绍兴大城市西翼副城区，县域中心城市；总体结构：“一核两片”；一核心：城市核心；两片：柯北片区、柯南片区城市规模（2006-2010年）：总人口：40万人（不包括滨海副城）城市建设规模：93.31平方公里，其中城市中心区47.74平方公里近期发展方向： “北市、“中商”、“南闲”滨海副城城市北部（钱陶公路以北）以金柯桥大道为发展轴线，向北发展轻纺及延伸配套的相关市场、配套基础服务设施 。重点在城市中部（104国道-钱陶公路之间）发展商贸三产服务业，以此带动和促进柯北新城及“两湖”地区的开发建设。 城市南部（104国道以南）重点发展旅游及相关休闲设施，适度开发科技含量高、无污染的科技产业园区和黄酒特色产业带。 资料来源：县规划局柯桥城区的商业网点规划——“一核、两心、九点、八街”商业零售业态布局规划形成“一核、两心、九点、八街”的商业零售布局结构。“一核”：即一个县级商贸中心。依托城区基本已形成的柯北商贸中心和笛扬路商业步行街，构建绍兴县级商业中心。并以金柯桥大道为轴线，建设县级商务中心，与县级商业中心共同形成县级商贸核心，营业面积40万平方米，商圈范围车程20分钟，商圈人口30万人。核心商圈内的人均商业面积为1.3平方米，供应量过大。杭州人均1平方米，上海人均0.8-0.9平方米。柯北心一核柯南心绍兴县城市综合交通规划 萧山国际机场方向杭州方向海宁方向交通规划目标：建立与绍兴县城市社会经济发展相适应的，结构合理、经济高效、快速畅通的城市综合交通体系。城市对外交通系统：由航空、水运、公路、铁路四种交通方式组成。城市内部道路系统：规划框架道路结构为：“七横五纵”。到达周边城市的时间控制在1个小时左右