写字楼专业知识的培训.ppt

3 典型案例 上 海 金 茂 大 厦 汇 亚 大 厦 来 福 士 广 场 3 典型案例 北　京 世纪科贸大厦 南方大厦 港中旅大厦 4 功能配置 高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。 触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。 客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。 商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。 信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。 设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层，增加安全保障。 5 空调口设计 空调通风系统与大堂设计融为一体，避免空调的送风量不足，采用正压侧面喷射式送风系统有效解决了装修与正常送风的结合。 6 小 结 大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象； 对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求； 大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空间，中档项目应尽量做出高档的效果； 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。 电 梯 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼的发展情况、定位与客户分析 写字楼智能化（5A）解析 经典案例分享 写字楼发展情况 受政策影响小 “住宅禁商”的出台，中小型企业重反写字楼市场，出现了众多“住改商”、“商务公寓”等小型写字楼产品，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。 楼市调控连连出台，主要也是针对住宅，对写字楼没有影响，因此受到的冲击是比较小的。 国情需求 中国整个投资环境的良性发展，外企涌入中国的越来越多，国际企业来华投资对写字楼的需求是持续上升的；而越来越市场化的中国经济发展，催生了越来越多的民营企业的分化、诞生，越来越多的中国人将加入到做“老板”得到行列……这些都是写字楼市场绞续走好的重要依据。 高回报业态：当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。由于城市土地紧缺，特别是城市核心地段地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企业、事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售、出租的业务迅速兴起，是能产生较高回报的业态 与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。 写字楼发展情况 太原写字楼发展情况 第一代 第二代 第三代 第四代 能满足于基本办公功能，空间格局有较大局限性、无智能化； 除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。 目前，太原的写字楼市场仍停留在第二代的发展阶段。 在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。 在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间，以及满足全球经济一体化的需要 写字楼定位思考 住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品； 写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。 写字楼定位 思考： 地块具有什么样的属性?从现状和未来规划判断， 可能卖给谁? 客户关注什么?对现有产品最不满的是什么? 目前市场是怎样的?未来是否存在竞争? 基于地坑块客户/竞争的判断，我们应该采取什么的展战略? 地块分析 ?地理交通 ?周边市政公建 ?现有产业链 ?现有客户群 ?政策规划 ?…… 地块分析 分析因素 意义 区域内现有产业链 关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点 区域内现有写字楼客户 关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处 周边区域规划、产业链和写字 楼客户现状 关系周边区域写字楼客户的外溢方向 区域内交通圈层和区域内未来规划 关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求 如何判断客户？ 在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系 客户分析 写字楼客户普遍兰注什么？ 生产工具——提高生产力 投资工具——保值、增值 经营效率——区位和配套资源：这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？ 形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写