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南京师范大学 毕业设计（论文）开题报告 姓 学 专 题  名： 院： 业 目：  学 号： 指导教师： 年  月  日 开题报告填写要求 ．开题报告作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资 格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下，由学生在毕 业设计（论文）工作前期内完成，经指导教师签署意见及院、系审 查后生效； ．开题报告内容必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设 计的电子文档标准格式（可从教务处网址上下载）打印，禁止打印 在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见； ．有关年月日等日期的填写，应当按照国标 GB/T 7408— 94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要 求，一律用阿拉伯数字书写。如“2005 年 4 月 26 日”或“2005- 04-26”。 1．本 1．本课题的目的及研究意义 2．本课题的国内外的研究现状 毕 业 设 计（论 文）开 题 报 告 我国现行的城镇国有土地使用制度经过多年来的改革，已经将过去无偿、无限 期、无流动的单一行政划拨体制，转变为有偿、有限期使用，可以依法进行土地使用 权有偿出让与行政划拨方式并存的土地使用制度。国有土地出让是指国家以土地所有 者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为。根据国土资源部规定，经营性用地以及有竞争要求的工业用 地必须纳入招标拍卖挂牌范围，而国有土地使用权出让标的涉及的价款高，后期开发 建设又需要巨额投资，加之要充分考虑后期开发建设、利用和销售情况，土地使用权 价格影响因素众多，并且土地市场有其自身的特殊性，一般人很难正确判断土地价格 的合理性。因此，为保证出让顺利进行，防止国有土地收益流失，国有土地使用权出 让前，必须由专业人员进行土地估价，了解拍卖宗地的正常价格，并在此基础上合理 确定拍卖底价和起叫价。随着土地使用制度改革进一步深化，经营性基础设施也将逐 步实行有偿使用，油田等矿业开采用地也将逐步有偿使用，这些用地均具有独占性和 排他性，在协议出让过程中很容易产生出让价格争议，所以对经营性用地出让价格的 评估流程和评估要点进行分析了解显得非常有必要。本文在对比分析多种土地出让价 格评估方法的基础上，对各种评估方法的优缺点及适用范围进行了分析和点评，对于 专业估价师或者非专业估价人员进行科学的土地估价，并在此基础上确定合理的出让 底价和交易价格，促进经营性用地出让市场的规范交易和稳定发展具有一定的意义。 3．本 3．本课题的研究内容 对经营性用地出让价格评估方法这一课题，国内学者已经做了很多研究，比如孙 金花对假设开发法的两种估价方法应用上做了对比分析后，认为相比于传统方法，现 金流折现法更科学合理些；刘卫东在对我国现行土地估价方法调查与分析的基础上， 详细分析了各种土地估价方法的优缺点，他认为基准地价系数修正法不能作为“ 放 之四海而皆准”的土地估价方法，而应严格限定其在城市宗地评估的应用，另外随着 我国土地出让市场逐步发育完善，交易案例越来越多，因此应要求估价机构和估价人 员尽量采用市场比较法，而最精确的估价方法则是多种方法并用，相互参考借鉴；李 兰对几种土地估价方法的差异性进行了对比，分析认为各种估价方法都有其本身难以 克服的缺陷，为了改进出让土地估价方法，应该将信息系统和集成分析应用于市场比 较法，将享乐价格模型应用于收益还原法，而成本法的正确使用则取决于正确理解成 本的内涵和外延；王秀丽分析了土地评估价格、出让价格与收购价格之间的关系，她 认为，对招标、拍卖、挂牌三种不同的出让方式，应分别选用针对性、适应性强的估 价方法，这是保证估价结果合法、合理的关键一步，以拍卖方式出让国有建设用地使 用权时，宜重点选取市场法、假设开发法等评估方法，因为市场法能够充分考虑在估 价基准日近期市场上，类似宗地的交易行情和市场承受能力，其测算价格更容易被土 地出让人和竞买者认同和接受，而假设开发法则详细分析了拟出让土地在规划条件限 制范围内，最有效的利用方式、建筑成本及当前房地产市场现状和未来可能带来的收 益等因素，而以挂牌方式出让国有建设用地使用权时，如果拟出让地块在缺乏交易案 例，但存在潜在性收益的情况下，除可选取假设开发法等方法外，也可以侧重选取收 益还原法。 毕 业 设 计（论 文）开 题 报 告 本课题主要对经营性用地出让价格的多种评估方法进行对比分析，在此基础上对 各种估价方法的优缺点和适用范围进行要点评价，对各种估价方法的共同特点和主要 流程进行科学总结。本文的章节拟安排如下： 1 绪论 1.1 我国土地使用制度及变革历史 1.2 我国经营性用地出让的主要方式 1.3 本课题的国内外研究现状综述 1.4 本文的主要研究内容及研究方法 2 经营性用地