灞业大境二期概念营销的方案.pptVIP

灞业·大境二期概念营销方案;汇报目录;一、一期总结;一期的热销情况奠定了项目在市场口碑传播的基础。;一期组合推广媒体未能达到较好预期效果。;小结;二、项目现状;外部现状1：客户到达项目地交通畅通无阻，增加购房客群的到达率。;外部现状2：地铁2号线在今年9月通车，促进项目在临近地铁1号线区域内的升值。;内部现状1：俱乐部的竣工和进场增加了市场美誉度。;内部现状2：承建企业（中太集团）的资质保证了承建质量，促进市场对建筑质量的信任度。;内部现状3：国际级顶级品牌物业管理（戴德梁行），其服务价值促进项目在客户心中的品牌地位。;内部现状4：示范区和回迁工程进度迅速，体现开发资金实力，有利于规避城改项目在客群心中的“空手套白狼”形象。;小结：项目属于区域内中高端项目，现状具备了一定的市场竞争优势。;三、市场分析; 区域首选项目分析;西安各区域区域标志性项目分布图;城南区域内标志性项目：;城南：区域高品质项目的特性分别为：万科品牌、科技大宅，唯一温泉入户为主，客户群体主要集中在城南、其他区域及陕北高端客户。;城西区域内标志性项目：;城西：核心卖点以地段、公园配套为主，购买群体主要以企事业单位职工及周边私营业主为主，属于区域内中高端客户群体。;城北区域内标志性项目：;城北：卖点以温泉入户、社区名校、小区实际景观感受为主，区域接近陕北，产品线丰富；客群以城北及陕北客群为主。;城东区域内标志性项目：;城东：核心卖点以开发商品牌、浐河，雁鸣湖，社区名校配套为主，客户群体均为区域内高品质消费群体。;长安区别墅项目：;长安区：产品为别墅类项目，属于纯高端住宅，核心卖点为温泉入户、地源热泵系统、天棚辐射，同层排水，24小时热水，多元化低碳节能技术的植入，代表着高端生活品质。;小结; 综合各个区域的标志性项目卖点与灞业·大境的卖点比较，本项目可利用名校引入、温泉入户、科技系统来体现项目的差异化。;差异化卖点分析;引入知名学校：同地段同类型产品增加引进学校的配套，快速提高项目知名度，成交均价较同级别项目高于300-900元/㎡。;项目名称;温泉入??高享受。实际成交均价提升250-350元/㎡，且符合高端客户的需求。;项目名称;科技系统。水循环系统、户式新风系统，实际成交均价相差480-4200元/㎡，成本较高。;项目名称;总结;四、目标客群分析（针对高端客群研判）; 年龄以31-45岁，三口或四口之家为主，职业性质城东私营企业主为主。;主要发现（户型结构）;购房关注因素、目的;媒介管道认知;购房关注因素、目的;购房关注因素、目的;购房关注因素、目的;购房关注因素、目的;总结：城东高端客群购买质项目差异化的决定因素为：产品差异，知名重点学校引入，科技系统社区，由于差异化体现于不同的项目，所以项目并未成为城东唯一。; 项目产品附加值分析：重点名校配套，温泉入户，科技系统植入较多的项目均能提高客群对项目的关注度和接受度，但单一的植入则不能体现项目在区域内的唯一性。;项目名称; 城东大盘云集，差异化特性明显，如需打造项目在城东高品质项目中的唯一性，从而脱颖而出吸引购买者，建议组合区域差异化竞争点，实现项目在城东乃至西安的唯一性。;五、核心策略; 打造城东乃至西安唯一具备顶级配置的 “一站式”绿色墅级生活;“一站式”：生活和教育配套的引入。完善的社区配套，重点名校的植入。有效提升生活便利性和产品价值。;天棚辐射：冬暖夏凉的节能装置。;墅级：温泉入户。温泉入户形成浐灞新区的能源利用的唯一性，有效提升项目价值，且增加对追求生活享受的客群的吸引力。;;形象升级1——名校签约仪式;形象升级2——俱乐部内外包装;形象升级3——恒温游泳池对外开放;形象升级4——样板间墅级生活感受展示;形象升级5——销售现场服务升级;产品升级：丰富产品线，拓宽市场，实现市场多元化选择。;线上推广：媒体组合加推，扩大市场影响力，提升项目在区域内的市场认知度。;线下推广1—冠名名校学生游泳比赛;线下推广2——项目推介会;线下推广3——周末活动;线下推广4—财富论坛;五、营销策略;产品策略;推货策略—8-10月全线推出，丰富产品线，升级项目形象。;推货策略—11月-12月持续销售实现年底消化73%左右。;价格策略：适时加推，年底最后一次推货均价达到6500元/平米。;推广计划：以提升项目形象，突出项目教育配套及高端生活品质。;谢谢