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房地产估价中确定租金的几种方法 在房地产估价中，许多情况下都需要根据某种要求来确定租金。这是房地产估价中最 常见的估价作业之一。选择确定租金的方法时，应根据实际情况，灵活运用估价的 3 种常 规方法(市场比较法、收益法和成本法)，使得所确定的租金合理可信。下面介绍几种实际 工作中常见的确定租金的方法。 当能够收集到足够数量的与待估房地产相类似的房地产租金资料时，最简便易行又很 有说服力的方法，应该首推市场资料比较法： 1、 市场资料比较法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的比较实例房地 产。通过对比较实例租金作情况、期日、区域和个别因素修正后，得出评估租金。这里有 一点应引起注意，所选择的可比实例应与所估对象在租赁合同(如租期长短、付款方式、责 任)等契约内容具有一致性或相似性。 例一、 有一待租写字楼,所处位置为一级商业街。新建、设备齐全、试确定其租金。选择 A、B、C 三个比较实例,具体情况如表(见文后)。 取 3 个比较租金的平均值: (840+826+827)/3=831 元/平方米 待估房地产租金可定为 831 元/平方米 2、有些城市已经制定了标准租金，则可利用制定好的标准租金(所谓标准租金，是将城市 中房地产分成几种有代表性的类型和等级，制定出的租金)与委估房地产进行比较，得出委 估房地产的租金。这种方法与上述市场资料比较法同出一脉，本质上是一致的，可操作性 强，方便快捷，同样令人信服。下面就其操作步骤略作简述： ①确定委估房屋的类型、等级；②根据确定的类型、等级，从标准租金表中查出标准租金； ③根据委估房屋在新旧程度、朝向、楼层、环境等方面与参照系的差异，对查出的标准租 金做适当修正。 ④求出委估房屋的租金。 确定租金的另一种方法是从成本法中衍生出来的，称其为因素构成法它是根据房屋租 金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金。然后根据房屋的新旧程度、朝 向、层次等进行修正，求出房屋租金的一种方法。 当没有足够的与委估房地产相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。 这种方法也应用在标准租金的测算上。通常租金由下列 8 项因素构成,即折旧费、维修费、 管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。对这 8 项因素的取值应特别慎重，因为取值 的正确与否直接关系到委估租金的正确性和合理性。下面举一例说明因素构成法的应用。 例二、有一地处近郊的工业厂房欲出租，该厂房为单层混砖结构,面积 600 平方米，已使用 5 年，试确定其租金。由于缺少与该委估物业相似的可比实例，故拟采用因素构成法求租 金。评估过程简述如下：经调查,该类房屋的建筑造价为 400 元/平方米，土地价格为 1200 元/平方米，年租金计算如下： 折旧费：该类房屋的使用年限为 40 年,残值率为 2%。年折旧额:[400·(1-2%)] /40=9.8(元) 维修费:取建筑费的 2%。 400·2%=8(元) 管理费:取折旧费和维修费之和的 10%。 (9.8+8)·10%=1.78(元) 保险费:按房产原值的 3‰取值。400·3‰=0.12(元) 税金:一般为土地使用税 3 元/平方米和房产税取房产原值的 1.2%。 400·1.2%+3=7.8(元) (6)地租:为土地价格乘以土地资本化率(或直接采用当地同类土地的租金值)。假设经测算土 地资本化率为 3.5%。地租量为: 1200·3.5%=42(元) (7)利润:一般以折旧费、管理费之和为基数,利润率应取当地平均利润率,若当地平均利润为 20%。 (9.8+8+1.78)·20%=3.92(元) (8)利息:从机会成本的角度考虑,这里应该仅指房屋投资额(不包括土地)所产生的利息。 利率一般取一年期存款利率。46 房地产市场与经营小瑞区位面积设施出租出租付款月租金 情况区域期日个因比较装修日期方式方式租金 实例 A 一类 5000 完好 97.6 散租每月 850 100/100 100/100 100/100 100/100 840 实例 B 一类 3000 完好 98.1 整租每年 800 100/100 105/100 100/100 100/100 826 实例 C 二类 3500 完好 97.1 整租每年 700 100/100 100/100 100/95 100/98 827 待估对象一类 3000 完好 98.1 散租每月 400·5.8%=23.2(元) 租金=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)=9.8+8+1.78+0.12+7.8+23.2+42+3.92 =96.62(元)/平方 米·年 上述计算出的租金通常称为试算租金。实际估价中,应将计算出的试算租金作朝向、位 置、层次等方面的调整,来确定最终租金值。 另一种评估租金