浅析城中村改造中的法律问题.docx

【摘 要】城中村是我国城镇化发展过程中的特殊产物，而实施 城中村改造是城镇化发展到一定阶段的必然产业，也是我国进一步 城镇化当中绕不过去的“一道坎”。然而，在城中村改造中，由于具 体运作中没有严格遵守相关法律和政策土地，导致出现了土地违法、 小产权房建设、拆迁难等问题，只有彻底解决土地和房屋的权属问 题，才能不留后遗症地完成城中村改造，造福广大群众。 【关键词】 城中村、整体改造、小产权房、土地变性、拆迁 1 目录 一、“城中村”现状分析  4 （一）国内城中村的现状和成因分析 4 （二）长治城中村的现状分析  5 （三）城中村存在的社会问题和改造中的法律误区 6 城中村的治安问题 城中村的违法建筑问题 城中村的社会管理问题 城中村小产权房建设的问题  6 6 二、“城中村”土地权属有关法律问题和根源 7 （一）城中村土地权属的历史渊源  7 （二）“城中村”土地权属分析  8 全部转为国有 全部转为国有 全国或大部仍属于集体 （三）城中村土地所有权的转化 城中村土地权属问题的根源。 城中村土地性质转化中的问题。 城中村土地在非自身改造中的损失 三、长治现阶段“城中村”改造中土地变性的思路和举措 10（一）土地集体所有转为国家所有的特点 11 2  9 9 9 9 9 1、土地所有者的主体发生了根本的变化 2、土地的权能也发生了根本的变化 （二）土地变性的具体途径和措施 1、城中村土地的大规模征用 2、土地置换与村民安置 （三）土地的所有权和承包权 参考文献 11 11 11 11 14 3 长治城中村改造中的土地变性 法律问题探讨 一、“城中村”现状分析 改革开放以来，由于我国城镇化、城市化进程的飞速发展，特 别是城市在急剧扩张和不断建设中，由于成本和拆迁等原因，往往 绕过原先城市边缘的村庄，向城市之外的耕地和空地发展。经过 30 多年的城市建设，逐渐形成了现在城市包围农村的“城中村”局面。 （一）国内城中村的现状和成因分析 改革开放之前，我国的城市面积有限，城市化的进程缓慢，以 及城乡二元管理体制的限制，“城中村”现象尚不明显，无论在行政区 划还是城市建成区域上来说，绝大部分农村尚处于城市边缘或城市 之外。 改革开放特别是近十几年来，全国上下城市化进入高速发展的 阶段，许多城市边缘的村庄由于土地（耕地、菜地、经济林地等） 全部或者大部分被征用，耕地被征收了，当地的农民，却仍然留在 4 原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。农村的农民 身份转变为城市居民身份后，村民收入也主要转向第二、第三产业。 但是从居住角度来说，他们仍住在由原村的集体宅基地中，这部分 “农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理。这部分既是农 民又是市民的城中村居民，由于以村籍为边界形成了管理上的“独立 王国”和经济上的“利益共同体”，因此在生活习惯、文化素质、社会 保障等方面均滞后于城市整体发展步伐，并且无法真正享受到市民 的种种待遇，被称为“都市里的村庄”。 以上，可以认为目前国内的城中村现状，正是城市化不彻底、 不完整的体现。在党的十七大报告和《十二五规划刚要》中，都把 城中村改造作为进一步提升城镇化水平的要求而进行了强调，可见 城中村改造已经是城镇化的必然路径。 （二）长治城中村的现状分析 长治的城中村主要集中在城区，在高新区（行政区划上分别属 于城区和郊区）和郊区也有少量分布。城区共有两个涉农街道办事 处，下辖有 28 个村（菜场）。其中，具备城中村特征的村有 23 个， 基本是城市包围农村的情况，特别是角沿村、紫坊村、景家庄、新 华菜场、新民菜场等和高新区的捉马村、史家庄村、鹿家庄村等城 中村都位于市中心繁华地带，居民低矮的自建房屋和周围现代化的 建筑形成了鲜明的对比。此外，还有 5 个村位于城市东南部的塔岭 山下，属于城边村范畴。 目前，这些城中村主已经成为城市的一部分，但在土地权属、 5 户籍、行政管理体制上、生活习惯、生活保障等方面仍然保留着农 村模式。尤其是核心区内的 13 个  “城中村”，下水、煤气、网络等 公共基础设施薄弱，村民居住环境“脏、乱、差”，一些群众称之为 “金玉其外，败絮其中”，广大居民对城中村改造的呼声高涨。 （三）城中村存在的社会问题和改造中的法律误区 “城中村”作为现代化城市中的一块“牛皮癣”，存在着诸多社会 问题，甚至有一些问题已经严重影响到城市的发展和形象。使得当 地政府在社会治理中将改造城中村作为作为施政的重点工程来实施， 取得了市民和村民的理解支持。然而，在改造中也带来一系列的社 会问题，走入了一些的误区。 1、城中村由于缺乏统一的社会管理和城市管理机制，村内村民、 市民和流动人口混合居住。一些失地村民为了提高收入，开设了棋 牌室、小旅馆、小酒吧、小网吧等“五小”营业场所