地下车位成本核算的三种模式.docxVIP

---- ---- 地下车位成本核算的三种模式 第一种模式：地下车位有产权情况下，预留车位的成本，该成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算。 房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本，如不能办理产权（如人防车位），则作为公共配套设施处理，在住宅的可售面积中分摊； 计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积 1.地下车位成本＝总开发成本  10 亿元÷（住宅可售面积  8 万平方米＋地下车位可售面积  2 万平方米）×地下车位可售 面积  2 万平方米＝  2（亿元） 2.地下车位单位成本＝ 2 亿元÷2 万平方米＝ 1（万元 / 平方 米） 就是说将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。 如果可以办理产权证且能够销售的，按照可售面积（含住宅 ＋车位等）与总成本的分摊率预留车位成本。 政策依据是：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇 土地使用税有关政策的通知》（国税发〔 2006〕 186 号）的 相关规定及《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务 企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔 2009〕31 号）的第十四条和第十七条相关规定。 第二种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照直接计入与分配计入相结合方式确定。 第二种模式不同的是，在于车位成本的预留计算方式：车位成本不采取完全的分摊方式计入，而是根据实际情况以直接计入与分配计入相结合的方式确定。 第二种模式：把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计算地下车位成本。 地下车位应该单独作为成本核算对象 地下车位是开发产品中的一种特殊类型，根据“功能区分原则”、“可否销售原则”、“定价差异原则”“成本差异原则”等要求，应该把它作为独立的成本核算对象。 地下车位成本项目的归集、分配与计算第二种模式，以上述案例数据为例，地下车位成本计算为： 1.土地征用及拆迁补偿费：由于地下车位建筑面积不需 要计算容积率，因此土地成本由地上建筑面积分摊较为合理， 地下车位不需要分摊土地成本。 2.建筑安装工程费： 根据工程造价部门提供的资料表明， 地下车位的建安成本为 6000 万元（即单位建造成本为 3000 / 平方米）。该项成本清晰明了，应直接计入地下车位成本，不需要再分摊。 “前期工程费”、“开发间接费用”等 5 个成本项目，按照可售面积进行分摊即可。 地下车位应分摊的 5 项成本＝ 5 项费用的实际发生额÷ （住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积＝ 3000＋ 4000＋ 1000＋ 3000＋ 3000）÷（8＋ 2）× 2＝ 14000 × 20% 2800（万元） 所以，地下车位成本计算为： 总成本：土地成本  0＋建安成本  6000  万元＋  2800  万元＝ 8800（万元） 单位成本： 8800 万元÷2 万平方米＝ 4400（元 / 平方米） 因此，房地产企业在总开发成本不变情况下，选择第一种 模式计算的地下车位单位成本是 10000 元/ 平方米，而选择第 二种模式计算的地下车位单位成本仅为 4400 元 / 平方米，两 者相差 5600 元 / 平方米，对企业所得税汇算清缴与土地增值税清算影响较大。 此模式的依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 2006〕 187 号）相关规定。另一方面基于房地产企业成本核算的基本原 则，也就是遵循“新成本核算制度”第四十三条的规定。 第三种模式：无论地下车位是否有产权，其成本均不预留，全部计入住宅成本 凡是房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本，一律作为公共配套设施处理，其成本在住宅可售面积中分摊。也就是说，地下车位无论是否有产权，均不需要预留开发成本。 此种处理模式其政策依据是新 31 号文的第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。 利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。