大数据比对在房地产企业征管中的应用——以郴州高新区某房地产开发有限公司为例（下）.pdf

大数据比对在房地产企业征管中的应用 大数据比对在房地产企业征管中的应用 大数据比对在房地产企业征管中的应用大数据比对在房地产企业征管中的应用 ——以郴州高新区某房地产开发有限公司为例——以郴州高新区某房地产开发有限公司为例 ————以郴州高新区某房地产开发有限公司为例以郴州高新区某房地产开发有限公司为例 （下（下）） （（下下）） 2019年 05月 06 日 二、二、征管建议征管建议 二二、、征管建议征管建议 （一）强化第三方信息的应用 摸清房地产开发项目的相关信息，有针对性地对房地产行业开发项目、开发地段、完工情 况、销售情况等进行外围的调查和摸底，通过房产局、规划局、住建局、不动产登记中心 等相关部门采集房地产企业的立项信息、开工日期、预计完工日期、建筑面积、网签数据 等信息，最大限度地掌握有关涉税信息并推算出企业的销售收入与应纳税额，与金三系统 内企业的申报信息进行分析比对，及时发现征管疑点，堵塞税收漏洞。 （二）强化预收款发票开具的管理 根据目前营改增政策规定，房地产企业收到预收款时可以开具免税增值税普通发票，在确 认收入时则需要开具相应的红字发票冲销预收款发票。但是在实际操作中，有大量预收款 普通发票联次遗失难以收回，进而无法开具相应销售增值税发票，因此要加强对预收款发 票开具的管理，避免发生预收款发票联次遗失导致无法收回的情形。同时因为从性质上看， 零税率的预收款发票承担的不是发票的职能，而是会计记账原始凭证的功能，其备注栏也 注明了“预收款”字样，建议区分冲红处理与一般的增值税发票冲红处理，分情况进行处 理：如果是确实因为购房客户的预收款发票联次遗失，则房地产企业确认发票遗失并出具 相关证明资料，进行缺联冲红处理并开具相应的销售增值税发票；若是购房人故意隐瞒预 收款发票联次或用预收款发票进行诈骗交易等行为，其相应法律责任应由房地产企业与购 房人承担，以解决房地产企业销售确认开票问题。 （三）强化对跨区房地产项目预缴的征收 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务 总局公告 2016年第18 号）文件，第十二条“一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报 期向主管国税机关预缴税款”及第二十一条“小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申 报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款”。根据以上规定，房地产 企业跨区的房地产项目在收到预收款时应回机构所在地主管税务部门申报预缴税款，即造 成机构所在地与项目所在地税源不平衡问题。以高新区为例，本地有两个房地产项目是苏 仙区的房地产企业开发，如果按照 2016年第18 号公告的规定，则造成高新区本地税源的 流失，两个房地产老项目3%的预缴税款流失到苏仙区，对项目所在地而言有失公平。因此 建议，对该种情况，根据征管业务规范，可以通过对跨区房地产企业做跨区税源登记（对 于租赁及房地产销售两种情况可以采取该种方式），通过这种形式能够解决跨区房地产企 业无法在项目所在地预缴税款的问题，以保证税源的平衡。 （四）强化对无产权车位销售的政策适用 目前房地产销售中存在无产权车位销售情况，这种销售是按照 2016 年第 18号公告《房地 产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定执行还是按照 2016年 16号公告《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的规定做 不动产出租适用，亦或者按照 2016年 14号公告《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行 办法》的规定操作？假如是按照 2016 年14 号公告规定，则该笔预缴是不动产所在地原地 税机关预缴税款，这涉及到车位销售收入预缴征收率和跨区入库地方及预缴入库税务机关 的问题。由于该部分文件尚未明确，存在争议，建议上级税务部门对该种销售的政策适用 问题进行统一的解读执行。 三、三、从项目施工方及建筑耗材查验方面完善评估项目从项目施工方及建筑耗材查验方面完善评估项目 三三、、从项目施工方及建筑耗材查验方面完善评估项目从项目施工方及建筑耗材查验