北京市宅基地资产化的空间分异研究（上）.pdf

北京市宅基地资产化的空间分异研究（北京市宅基地资产化的空间分异研究 （上上）） 北京市宅基地资产化的空间分异研究北京市宅基地资产化的空间分异研究 （（上上）） 2018年 05月 28 日 摘要：摘要：宅基地及其地上住房缺乏明确有效的资产化途径是导致我国偏远农村宅基地空置浪 摘要摘要：： 费和城市近郊隐形市场活跃的重要原因。本研究从农户意愿角度出发，采用改进的分层定 比抽样方法对北京市 38个乡镇范围内的总计 190 个行政村进行问卷调查，获取农户宅基 地资产化数据，揭示宅基地资产化基础、程度、方式和水平的空间分异，并分析其差异的 原因，为探索合理的宅基地资产化模式、制定差异化的宅基地改革政策提供支撑和参考。 研究结果表明，北京市农户宅基地资产化意愿整体较高，资产化程度在空间上呈现出中心 —外围递减的规律：集中上楼、出租和原址翻新是农户较为期望的宅基地资产化方式，不 同的农户宅基地资产化方式呈现出不同的空间分异规律；以农户期望的出租价值衡量的宅 基地资产化价值呈现出明显的空间差异，随中心向外递减且衰减的程度先快后慢；宅基地 资产化的空间分异是多种因素长期作用的综合表现，区位条件是宅基地资产化空间差异的 主要影响因素，农户自身非农化特征和家庭资源禀赋也是导致宅基地资产化空间分异的驱 动力量。 关键词：关键词：宅基地，资产化，空间差异，北京市 关键词关键词：： 引言 引言 引言引言 农村宅基地是将集体所有的建设用地分配给集体成员用于解决自身居住需求而用的土地， 兼具无偿、无限期使用的福利性和限制取得、限制交易的不完整产权等特点[1]。随着城镇 化的快速发展，宅基地的财产属性不断凸显，尤其是大都市范围内、城市周边的宅基地具 有极高的潜在使用价值，尽管当前有关宅基地使用权的流转存在诸多限制，但在上述宅基 地潜在价值较高的地区，其交易需求越来越强烈。 宅基地的保障性和财产性的内在互斥关系使得当前农村宅基地利用问题十分突出。一方面， 保障属性导致虽然城镇化进程中农村劳动力大量向城市转移，但宅基地规模并没有随之减 少，甚至部分人口自然增长较快的地区出现增加的势头，宅基地不减反增给耕地和生态环 境保护带来巨大压力。根据国土资源部数据，2016年我国城镇建设用地合计91612平方公 里，村庄用地为 191158平方公里，其中宅基地占 70%以上（约14 万平方公里）。而同一 时期全国总人口中仅有 43.9%的常住人口分布在农村。另一方面，宅基地的资产属性导致 宅基地利用呈现出远郊闲置和城郊乱用并存的现象，宅基地闲置浪费的空心村与宅基地隐 形市场、非正规流转并存，例如宅基地转租、改变用途、私下转让、甚至村集体建设小产 权房出售等[2]。究其原因，在于当前宅基地免费获得和持有、限制流转和交易的制度设计 背景下，宅基地保障属性的空间均质性与资产属性的空间差异性相互作用，而破解这一难 题关键在于建立宅基地及其地上住房有效资产化途径的制度安排。 本文将宅基地资产化定义为农村住宅利用过程中所带来的收益再分配过程，包括因买卖、 出租、原址翻新、集中上楼、入股等货币或实物的宅基地及其地上住房资产收益再分配模 式。具体而言，买卖体现为宅基地资产的一次性货币化过程，出租则是宅基地资产长期收 益过程，原址翻新是通过改造实现宅基地资产的价值提升过程，集中上楼则是宅基地资产 的资产类型和空间位置的置换过程，入股是宅基地资产的投资过程。在产权明晰和市场机 制健全的条件下，资产价值由交易双方意愿达成共识的方案决定。在我国农村宅基地产权 不完整、流转退出机制不完善的制度背景下，宅基地资产化通过上述几种模式，以正式和 非正式的方式得以实现。从改革实践来看，农村土地制度改革成为我国社会经济体制改革 的深水区，“集体经营性建设用地入市”“耕地所有权、使用权、经营权三权分置”等改 革措施的出台标志着实质性的改革进展，而其中数量最大、引发问题最多的宅基地改革方 向却迟迟不明，十八届三中全会以来所开展的宅基地住房财产权抵押试点工作也面临着抵 押物难以处置、抵押物价值难以确定等问题。本研究针对上述问题，认为宅基地改革的核 心是土地增值利益的重新分配，探索尊重农户意愿的宅基地资产化模式是制度改革及实施 有效性的关键，而已有研究中对宅基地资产化的空间差异格局和机制的研究仍显不足。因 此，本研究从农户意愿角度出发，以宅基地资产化较为活跃的北京市为研究区域，重点揭 示在当前制度设计下大都