北京市宅基地资产化的空间分异研究（下）.pdf

北京市宅基地资产化的空间分异研究（北京市宅基地资产化的空间分异研究 （下下）） 北京市宅基地资产化的空间分异研究北京市宅基地资产化的空间分异研究 （（下下）） 2018年 05月 28 日 3.3 宅基地资产化方式的空间分异 根据调查结果，在本文界定的五种宅基地资产化方式中，集中上楼、出租和原址翻新是农 户较为期望的宅基地资产化方式，分别占 30%、27%和 26%，期望买卖宅基地的较少，占 13%，根据本文第一部分的理论框架，这个结果在很大程度上表明当前农户更希望保留宅 基地产权或在政府提供居住保障的情况下置换产权；此外，希望以宅基地入股的方式获得 资产收益的农户最少，仅占 4%，表明在当前条件下农户对于这种风险较高的市场化方式接 受程度仍然较低（见表 3）。 基于意愿的农户宅基地资产化的方式呈现出较为明显的空间分异特征，买卖或一次性补偿 方式主要分布在核心功能拓展区以外的通州、顺义、大兴、昌平、房山等城市发展新区、 核心功能拓展区和生态涵养发展区仅有少量分布（见图 4—8）。出租方式主要分布在距离 市中心较近的核心功能拓展区和城市发展新区，城市外围的生态涵养发展区分布较少。宅 基地原址翻新方式主要分布在城市发展新区和生态涵养发展区，核心功能拓展区中的朝阳 和丰台有少量分布。集中上楼呈现全域分散化的特征，未显示明显的空间分布差异。以宅 基地及其住房入股的方式数量较少，仅分布在房山、大兴等少数几个区域。 3.4 宅基地资产化水平的空间分异 资产化水平以农户意愿基础上的资产化价值来衡量。这一部分的分析由于数据可获取的原 因，仅以五种方式中的出租方式为例。分析结果表明，以农户期望的出租价值衡量的宅基 地资产化价值呈现出明显的空间差异，即随中心向外递减的变化规律，衰减的程度呈现出 先快后慢，核心功能拓展区与城市发展新区和生态功能涵养区差别明显，而外围的城市发 展新区和生态功能涵养区差别则不大（见图 9）。核心功能拓展区宅基地资产化价值明显 高于其他区，朝海丰石四区宅基地及住房租赁的预期平均收益约 10310/间/年，城市发展 新区和生态涵养发展区租赁的预期平均收益分别约3850/间/年和 3420/间/年。 4 宅基地资产化空间分异的原因探讨4 宅基地资产化空间分异的原因探讨 4 4 宅基地资产化空间分异的原因探讨宅基地资产化空间分异的原因探讨 宅基地资产化的空间分异是多种因素长期作用的综合表现，其主要影响因素可以概括为几 个层次：首先是区位因素，包括自然因素导致的山地平原差异，社会经济因素导致的中心 外围差异；第二个层次，资本化程度主要是潜在市场需求的反映，其衰减并不是渐进式的 增长，而呈现出超过一定标准迅速提升，城市周边超过阈值提升很多，外围则处于很低水 平；第三，从资产化方式分布来看，入股仍未被广泛接纳，出租、买卖的市场性明显，因 此随距离变化显著，原址重建和上楼则更多呈现出遍在性。 具体而言，距离城市中心越近的地方，区位条件优越，公共服务和基础设施条件也越好， 宅基地及住房的潜在交易价值也越高，农户更倾向于采取出租农房的方式获取稳定的资产 化收益，农户资产化意愿也更高。宅基地与城市用地一样具有引致需求，对宅基地的需求 来源于快速城镇化背景下，外来人口尤其是外来低收入人群对住房的