物业服务前期介入作业指导书教案.pdfVIP

物业服务前期介入作业指导书 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 修改日期 申请单号 修改人 审核人 批准人 1. 目的 规范物业公司对前期介入的程序和内容，指导物业公司前期介入业务的开展。 2. 范围 适用于项目前期介入全过程。 3. 职责 公司设立前期介入工作小组，由专人或团队负责指导与落买新项目物业服务前期介 入相关工作。 4. 定义 4.1 物业服务前期介入 : 指物业公司在接管物业以前， 于房地产开发的各个阶段 ( 规划设 计、营销策划、施工建设、承接查验阶段 ) 就参与介入，从业主使用和物业服务的角度 对物业的环境布局、 功能规划、 楼宇设计、材料选用、设备选型、 配套设施、管线布置、 房屋租售、施工质量、承接查验等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划 设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业设计和建造质量，为物业 的使用和维护创造良好的条件。有效的前期介入可以减少承接查验时的返修工作量，为 确保业主正常入住奠定基础。 5. 方法与过程控制 5.1 规划设计介入 立项介入 方案介入 方案深化介入 施工图介入 5.1.1 立项介入 5.1.1.1 成立前期介入工作小组， 设立邮件组群， 并添加至地产相关新项目部工作组群， 以便及时获取新项目信息。 5.1.1.2 前期介入工作小组安排人员定期参加必要的地产项目部会议， 以收集项目及进 度最新信息。 5.1.1.3 前期介入工作小组组织对新项目实地及周边调研，获取相关参考信息。 5.1.2 方案介入 收集项目规划方案信息后，参与项目规划设计评估，参考《项目规划设计物业关注要点 指引》 。并从提升客户居住感受角度， 提交项目规划设计评估报告。 评估报告内容包括 : 5.1.2.1 总体评估 1) 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 2 ）住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 3 ）建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 4) 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 5 ）设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 6 ）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 7 ）安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 8 ）智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 9 ）便干物业组织管理，节约管理成本。 10）各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 5.1.2.2 分类评估（重点包括但不限于 ) 物业用房 1) 面积要求 : 首先依照地方法规规定，无法规明确要求，参照集团标准；物业总建筑面 积 25 万平方米以下的按照总建面 }2 ‰提供，超过 25 万平方米的， 除按照总建面 2‰外， 超过部分按照 1‰提供；业委会用房建筑面积应当不少干 20 平方米。 2 ）位置与环境要求 : 办公和住宿不应设在地下室中，通风 , 采光、周边环境等条件应达 到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于 物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；在与物业服务中 心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。配套用房应为地面以上的成套房 屋。 3 ）水电、计量要求 : 具备水、电、供热、通讯等条件；业委会用房水、电、采暖单独计 量。 4 ）时间要求 : 物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住 前就交付使用。 5 ） 消控中心设置数量 : 纯高层容积率高于