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金恒安实业大厦商业计划书 二 0 一五年十月 第 1 页 垣安房地产 项目可行性分析报告 目 录 第一章：总论 一、建设项目概况 第二章：市场分析 一、项目自身因素分析 二、一般供给市场预测 三、项目市场分析结论 第三章：项目开发定位 一、项目市场定位 二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、项目功能定位 五、项目价格定位 第四章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、经济技术指标 第五章：项目实施进度安排 一、项目实施的进度安排 第六章：项目营销方案策划 一、营销卖点 垣安房产 第 2 页 垣安房地产 项目可行性分析报告 二、销售策略 三、项目销售收入实现计划 第七章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目投资估算及资金筹措计划 第八章：项目销售和收入测算 一、项目总销售收入的确定 第九章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 项目综合评价结论： 垣安房产 第 3 页 第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 金恒安实业大厦由恒安集团旗下全资子公司上海垣安房地产有 限公司投资建设，公司主要从事房地产开发销售、经营性物业、产权 交易、资产重组等经营投资项目。 2、 项目概况 项目名称： 金恒安实业大厦 项目位于上海金山石化龙胜路与东平路交界处； 项目涵盖大型主 题商业、沿街商铺和 LOFT(酒店式公寓）等物业形态。土地面积为 7393.6 平方米， 总建筑面积为 27004平方米， 地上建筑面积为 21404 平方米( 其中:A 楼为 17491 平方米，B 楼为 3913 平方米) ；地下建筑 面积为 5600 平方米。土地使用权出让用途为：商业用地；出让年限 为 40 年。 该项目已经上海市金山区发展和改革委员会立项， 已取得“关于 建造恒安商业及商务办公楼项目的可行性研究报告的批复” 和“金山 区规划、土地管理局关于恒安商业及商务办公楼工程设计方案的批 复”，已完成通过环境影响评估，并已取得了建设用地规划许可证、 建设规划许可证、施工许可证，目前打桩、基坑围护已完成， 10 月 号已正式挖土开工。 第 1 页 垣安房地产 项目可行性分析报告 第二章：市场分析 一、项目自身因素分析 1、项目优劣势分析 1）区域环境分析 金山区处于上海西南门户，城区优势明显，南临杭州湾，北连 松江、青浦两区，东临奉贤，西与浙江省平湖、嘉善接壤，是长三角 经济区域中心。石化新城更成为金山区的政治、经济、文化中心。规 划范围总用地约 57 平方公里，形成“二轴五区三带”的规划结构。 目前金山石化区域人口预计 40 万，其中流动人口 10 万人左右。 2）区域优势分析 金山新城自 1997 年撤县建区以后， 得到上海市政府的高度重视， 发展速度迅猛，区域优势明显。如下： 对接三大机场：拟建的上海第三机场所在地（廊下）近在咫尺， 聚虹桥机场、浦东机场只需 50 分钟车程。 四大港口环伺：上海港、洋山港、芦潮港、乍浦港、金山至普陀 豪华游轮码头。 两大铁路贯通： 2017 年拟建金山至杭州动车站， 毗邻沪杭高铁。 金山直达铁路：金山铁路（轨交 22 号线），半小时一站直达上 海南站。 五条高速公路：莘奉金高速公路、亭枫高速公路、沪杭高速公路 三国道、嘉金高速公路。 垣安房产 第 2 页 垣安房地产 项目可行性分析报告 规划新增南北大动脉： 新国道 G228南北交通大动脉， 起于辽 宁，止于广西，上海段全长 104 公里，从长江隧桥直达金山 沪甬跨海交通通道：规划中的杭州湾新区到上海跨海铁路， 南起杭州湾跨海大桥南岸，向北跨越杭州湾口，经宁波、嘉兴、 上海海域，在上海金山登陆。 3）配套优势分析 目前金山新城是金山区政府所在地，新城区内行政、商业、 人口、教育等汇聚，人口近 40 万，轨交 22 号线由市区直达金山， 配套齐全。如下： 政治、行政配套：多达 27 家行政办公机构如区政府、法院、 财税大楼等汇聚 交通配套：高速路网、轨道交通 22 号线、完善的公共交通系 统、港口、大桥及未来的机场、动车站，构筑无与伦比的海陆空 交通体系。 教育配套：金山新城内， 21 所幼儿园、 17 所小学，1 所市级 重点高中——华师大三附中，完美满足 3-18 岁全龄教育所需 。 产业配套： 金山二工业区、 金山工业区、 中国金山石化等 300 多家知名企业，年产值过千亿 经济中心。 商业配套：万达、红星、易家等大牌开发商前景共识，构建 商贸大平台。 旅游配套： 金山城市沙滩国家 4A级旅游景区， 上海第一个滨 海 4A 景区，年客流量达 200 万人次，据统计， 2014 年 7 月中下 垣安房产 第 3 页 垣安房地产 项目可行性分析报告 旬以来，金山城市沙滩日均接待游客 1.5 万人次，双休日最高客 流达 4.5