云龙国际价格定位与策略规划.docVIP

+竞争”？利润”？“市场【一】定价方法——“成本+消费者。成本、竞争、无论是以攫取高额利润，还是以快速回笼资金为主要目标，本案在定价时需考虑三个因素： 竞争”是房地产定价的两种基本策略。和“成本+利润”“市场+所以， 利润+1、成本 “产品主导型”利润”定价策略，虽能清楚地知道能获取多少利润，但这是种典型的 假若本案选择“成本+ 策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先，定价过高使产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格利润”方法定出的价格便成了一“成本,+体系之外。一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的产品，无法交易成功 。“虚拟价格”种，那么制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”其次，定价过低而较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场消费层级差距越来越大的市场，本项目势必要依靠新规划理念、新建筑设计、新环境营造、新科技运用等，打造项目与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特 而赢得市场青睐。而以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。,殊的附加价值 +竞争2、市场 由于以市场价格指数和消费者的潜在心理接受价其最大的好处就是,假若本案选择“市场+竞争”定价策略, 格为出发点，以竞争对手为参照，时刻注意区别或跟随竞争对手，使实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各 种措施、手段、过程始终都处于可控制状态。结论： 由此，本案定价将以市场、以消费者为中心，以“市场＋竞争”的方法，⊙ 通过对竞争性项目的分析比较， 推算和制定出比较合理与科学的价格体系。 【二】住宅定价及走势策略 1、多层 基于对竞争对手与类比楼盘进行优劣势对比分析，同时结合消费者购房时考虑要素的重要程度，进行如下系数调整： 项 目 地段 20 交通 20 内外环境20 内外配套20 社区规划10 物业管理10 综合系数100 均价 /元Ｍ 2 比较系数 可调均价 元/Ｍ 2 海韵广场 18 17 16 16 7 7 80 1870 1.06 1982 阳光雅园 17 16 17 17 8 7 83 1890 1.02 1927 金都广场 17 17 16 16 6 6 78 1800 1.09 1962 格兰晴天． 17 16 16 16 6 6 77 1780 1.1 1958 85 17 7 7 云龙国际 19 18 17 : 由市场参考数据，可预估本案均价如下 2 1982+1927+1962+1958）÷4=1957元/（本案评估均价=Ｍ222。/Ｍ/1957元Ｍ+60元/Ｍ（推广附加值）=2017元结论： ● 通过包装与炒作，本案多层住宅销售价位为 ２、小高层 基于对竞争对手与类比楼盘市场反应及综合对比分析，同时结合消费者购房时考虑要素的重要程度，进行如下系 数调整： 目项 地段 20 交通 20 内外环境20 内外配套20 社区规划10 物业管理10 综合系数100 均价 Ｍ 元/2 比较系数 可调均价 Ｍ 2 银河·名座 18 17 17 17 7 7 83 2180 1.02 2223 天创商业广场 18 18 17 18 8 6 85 2140 1.00 2140 安建丽都 17 17 16 16 7 8 81 2000 1.04 2080 聚龙豪庭 16 16 16 15 8 7 78 2080 1.09 2267 云龙国际 19 18 17 17 7 7 85 由市场参考数据，可预估本案均价如下: 2 元/）÷=（2223+2140+2080+22674=2177本案评估均价Ｍ222。Ｍ元（推广附加值）/+60/2177元Ｍ元Ｍ=2237/结论： ● 通过包装与炒作，本案多层住宅销售价位为 、高层3． 由市场反馈信息可知，海阳市区内暂无高层住宅销售项目，所以本案的定价暂无可借鉴项目。根据经验，以及对 海阳市民购房心理的初步研究，本案认为：海阳市同其他三级城市一样，对于新产品——高层住宅存在一定的心理抗性，价格与小高层（甚至多层）相差无 。几。所以本案在制定价格时，选择纵向比较法，即“多层价格+高层建筑额外的建安成本”本案高层在上市前需充分的市场引导，由概念到产品进行深度挖掘，最大限度消除客户对高层住宅的传统： 结论 ●，使定价在多层价格基础上，另加高层建筑的建安成本，本案高层印象（高公摊、低使用率、高物业费）2。/Ｍ元2410 住宅较为合理的均价应定为