第六章 房地产经纪延伸服务.docVIP

第六章 房地产经纪延伸服务 考试要求 ? ? ? ? ? ? ? ?  1．熟悉房地产登记信息查询； 2．掌握房地产登记手续代办业务； 3．掌握房地产抵押贷款手续代办业务； 4．熟悉房地产投资咨询业务； 5．熟悉房地产价格咨询业务； 6．掌握房地产法律咨询业务； 7．熟悉房屋质量保证业务； 8．了解履约保证业务。 第一节 房地产交易相关手续 代办服务 ? ? ?  一、房地产登记信息查询 房地产登记信息包括房地产原始登 记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利 的记载信息。 房屋原始登记凭证包括房屋权利登 记申请表，房屋权利设立、变更、转移 多、消灭或限制的具体依据，以及房屋 权属登记申请人提交的其他资料。 ?  房屋权属登记机关对房屋权利的记 载信息，是指房屋权属登记簿（登记册） 所记载的信息，包括房屋自然状况（坐 落、面积、用途等），房屋权利状况 （所有权情况、他项权情况和房屋权利 的其他限制等），以及登记机关记载的 其他必要信息。 ? ?  查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属 登记信息查询申请表，明确房屋坐落（室号、 位置），以及需要查询的事项，并出具查询人 的身份证明或单位法人资格证明。 查询房地产登记信息，需支要付相关费用， 收房地产经纪人员在为客户提供这项服务时， 应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构 的收费标准。 ? ? ? ?  二、房地产登记手续代办 按照民法规定， 具有完全民事行为能力的权利人（18周岁 以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己 的劳动收入为主要生活来源的未成年人）可以 自行办理房地产权属登记。 限制行为能力的人（10周岁以上的未成年 人和不能完全辨认自己行为的的精神病人）和 无民事行为能力的人（不满10周神病人），可 由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。 ? ? ?  许多权利人并不了解房地产登记过程中所 需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵 循的程序，因此人们常常委托房地产经纪人代 为办理。 多笔代办业务集中办理，从而可以降低单 笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有 单个权利人不具备的成本优势。 由于各地房地产登记管理制度不完全一致， 具体的登记类型因各地情况有差异。 ? ? ? ?  （一）存量房买卖中的房地产登记 （二）新建商品房销售中的房地产登记 （三）个人住房抵押贷款所涉及的房地 产登记 （四）房屋租赁所涉及的房地产登记 ? ? ? ?  （五）有关预告登记的重要事项 《物权法》关于预告登记的规定 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产 物权的，债权人为限制债务人处分该不动产， 保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告 登记。 债权人已经支付一半以上价款或者债务人 书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告 登记。 ? ? ? ?  三、房地产抵押贷款手续代办 （一）房地产抵押贷款的种类 房地产抵押贷款一般涉及两类：房 地产开发贷款和个人住房贷款。 购房抵押贷款的贷款金额上限一般 为所臢房价的70 %,一般采取分期偿还的 方式，贷款期限一般为5～30年。 ?  目前，个人住房贷款主要有公积金 贷款和商业贷款两种基本形式，以及由 此两种派生出来的个人住房组合贷款， 即公积金贷款与商业贷款的组合，共计 三种形式。 ? ? ? ? ? ?  （二）制定合理的贷款方案 1．贷款成数 贷款金额最高不得超过房地产价值的 60%、70%等 2. 贷款金额 3．贷款期限 如个人住房贷款期限最长为30年。 ? ? ? ?  4. 偿还比率 目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规 定了最高偿还比率，一般是50 %,根据国际经 验，月还款额一般不应超过家庭总收入的30%. 5．贷款偿还方式 目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有 等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷 款本息的方式 ? ?  如对于年轻的借款人而言，往往购房时支 出项目较多，而未来的收入则通常会随着龄的 增大和职位的提升而逐渐增加，因此选用等额 本息还款法可减轻当前的压力，将来一旦收入 增长较多，还可提前还款以减少利息支付。 但对于临近退休年龄的借款人而言，购房 时的收入水平可能已是一生收入平的高峰阶段， 今后会趋向减少，对他们而言，等额本金还款 法更为适宜。 ? ? ?  （三）办理抵押贷款手续 1．贷款申请 受理贷款时，必须由主贷人、共有 人、配偶同时到场亲笔在借款合同及相 关贷款文件上签字，未成年人可有监护 人代签。 ? ? ? ? ? ? ? ?  2，贷款审批 贷款银行收到申请人的资料后，从以下几个方 面进行贷款审查： (1)个人的信用。 (2)抵押物的价值。 (3)贷款的条件。 3．签订贷款合同 4．房地产产权转移登记和抵押登记 5．贷款发放 ? ? ? ?  6．还贷 首期还贷