远郊地产如何突出重围.pdfVIP

那是一个点石成金的卖方市场时代，开发商无须多想，有多少卖 多少并且还能令房价步步走高。供需比例悬殊的畸型消费需求足以掩 盖远郊地产楼盘的尴尬。 仅仅在 10 年前，如果有谁认为在广州城南华南板块“八大金刚” 的房子是城市中心区楼盘，一定会被嘲笑为 “痴人说梦”。就好像 10 年后的今天，如果有谁还固执地认为华南板块的楼盘是远郊大盘、远 郊的房子，同样会被大家奚落一番。 这不仅仅是因为当初交通配套居住便利度的原因人为扯远了楼盘 与这座城市的心理和物理距离，也不仅仅是因为当年的荒芜之地已经 被迟到的政府规划出一个漂亮的城市副中心和一个体量超过 10 个天 河城的万博商圈来。 十年磨砺，沧桑巨变。房地产行业发展周期规律的 “10 年现象” 已经受到越来越多业界同仁的关注。不过，公众关注的层面大抵止于 房价的涨涨跌跌与房企的顺流逆流，对于已经到来的第二个 10 年周 期从拿地到开发到营销到运营到服务诸环节所呈现出新趋势的研究 却不够精细。 我们会发现，在快速推进的城市化进程中，地产商拿地与开发的 方向从城市的中心区，到城市的近郊，再到城市的远郊，这似乎已经 成为一种默认的路径选择。 1 何为远郊？其实并没有一个准确的定义。或者说，这是一个随着 城市的不断生长和交通出行方式乃至生活方式的变化在不断变化着 的动态的概念。站在某一座具体的城市的角度看，有城市中心区，就 有近郊，就有远郊。 以城市默认的地标和最具代表性的原点为圆心，配以不同参数的 半径，可以划出若干个同心圆来。在城市的规划与发展中，一般也是 按照这样的思路去规划和建设内环、二环、三环、四环，甚至五环、 六环来。除此之外，连接和激活这座城市的还有放射状辐射的交通路 网线路图，一条一条笔直地伸向城市的远方。 通常我们会从处于 N 环的地理方位，再假以其他商贸配套产业布 局等指标，就能初步判断出楼盘距离城市的距离、这个地段的核心价 值和您所拥有的房子的身价。 地铁公交城轨轻轨等等日益发达的交通工具选择和城市圈、城市 群概念的重金包装，可以将远郊变成近郊，近郊变成城市副中心，但 新的远郊又将依次诞生。鉴于行业里对远郊地产以及诸如旅游地产、 休闲地产、度假地产、养老地产、养生地产等等概念的理解偏差甚大， 在此讨论远郊地产的话题，还是需要将远郊的概念稍稍做一界定。 2012 年 1 月 10 日，著名城市与房地产战略咨询专家、至道地产 执行董事云亮先生在南方都市报发表的一篇文章，对远郊大盘概念有 精辟的论述。他在这篇题目为《远郊大盘的命运》的文章中说： 2 曾经受邀考察某名企开发的远郊大盘———我指的是那种距离都 市百里之外，高峰期进城车程在一个半小时以上，规模往往数以千亩 计的大盘———令我瞪目结舌的是：已经精装交楼近一年的联排别墅 区，可谓美轮美奂;但两百多套房子里，只住了一位老太太。二十多 位保安和物管人员日夜守护着她。我斗胆问了一句：“老人家，您这 么大年纪，在这儿怎么过日子……？”老人一笑：“我就喜欢一个人 呆着！他们闲着没事，有什么就找他们帮忙呗。” 无独有偶，另一名企老总告诉我：他们的同类楼盘，三年统计下 来，所有出售交楼的物业中只有 20%多的业主节假日来住住，常住的 只有 10%，其他业主，一年间最多能来个三五次而已。一位 2007 年 买了花都山前大道某大盘的朋友数着手指头告诉我：收楼以来，去了 不超过十次——— “去那儿能干嘛？总不能来来去去老在一个场上 打高尔夫，没完没了总在一个会所里吃饭吧？” 持续多年的房价上涨，导致了人们置业冲动的盲目性———房价 反正会涨，买了再说。这又进一步影响了开发商远郊拿地的盲目性— ——地价超便宜，拿了再说;更可怕的是建设的盲目性———远郊大 盘只需要把城区的房子搬过来，户型面积缩小，建筑密度降低就行了， 最多加上 “三菜一汤”的配套———高尔夫、星级酒店、会所，加上 一个湖就好了。房子总能卖出去？这种简单化的思维模式，其结果只 能是营造了一个个低入住率的 “鬼城”———业主等商家开店才入 住、商家等业主入住再开店的恶性循环由此而生。置业者的使用需求