拆迁评估中遇到的问题与对策讲解.pptVIP

市场比较法的内涵 1 、定义 市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的 类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价 格 作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。 2 、应用前提 （ 1 ）充分发育活跃的房地产市场 ； （ 2 ）参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等 是可以收集到的。 收益法的内涵 1 、定义 收益法 ，也称收益资本化法、收益还原法。收 益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的 报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点 后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 2 、应用前提 （ 1 ）估价对象有经济收益或潜在收益 （ 2 ）未来收益和风险能较容易量化 成本法的内涵 1 、定义 成本法，简要说，是根据估价对象的重新构建 价格来求取估价对象价值的方法。 2 、应用前提 （ 1 ）自由竞争的市场 （ 2 ）该种商品本身可以大量重复生产 天津市拆迁的主要模式 目前天津市主要按市场法进行拆迁，被拆迁房屋的价值主要以下面 的方法确定 房地产评估价格计算公式为： V1=KtKfKmVoA （ a ） 式中： V1 一房地产市场评估价格； Vo —— 评估基准价； A — 被拆迁 房屋建筑面积； Kt —— 房屋成新程度修正系数； K0 一楼层修正系数： Km —— 朝向修正系数。 公式（ a ）适用于成片房屋拆迁，由评估机构选取典