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一、基本规划术语 ? 住宅用地 ：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和 宅间小路）的总称。 ? 配建设施 ：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设 施、道路和公共绿地的总称。 ? 建筑间距 ：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得 所需日照量而保持的一定间隔距离。（成都市规定：主要朝向大于 或等于 27 米；次要朝向不低于 13 米） ? 公建用地 ：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的 各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建 停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、 服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。 二、住宅的组成部分 各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼 梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；此外，还有阳台、雨篷、台阶、 窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件 。 ? 1. 基础 ： 位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承建筑物的作用， 并把建筑物的全部荷载传递给地基 ? 2. 墙 ： 外墙起抵御风霜雨雪的作用 内墙起分隔房屋内部空间的作用 承重墙起传递荷载给基础的承重作用 非承重墙起分割作用 二、住宅的组成部分 ? 3 . 柱 ： 将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁 ： 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件 ? 4 . 楼板层、地面 ： 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载， 连同自重一起传给墙或其它承重构件。 ? 5. 楼梯 ：房屋的垂直交通设施 ? 6. 屋顶 ： 位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷 载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保 温隔热等作用 ? 7. 门窗 ： 门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风，还可供眺望之 用。 三、住宅的建筑结构 ? 板楼 ： 在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外行为规则的 条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户户朝阳，南北 通透，公摊小。 特点： ? 南北通透，便于通风采光；而 且户型方正，平面布局合理；面 积充裕，户型容易出精品； ? 均好性强； ? 面积使用率高。 ? 不足之处在于户型格局不宜改 造。 ? 塔楼 ：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼 平面图看，它楼的平面长度和宽度大致相同。 特点： ? 节约土地资源 ? 空间结构灵活，宜于改造 ? 结构强度高，抗震性好 ? 均好性差，居住密度高，通风采光 不能保证 ? 面积使用率不高，存在“灰色空间” 1 、框架结构 ? 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣 成承重梁和柱，再用轻质板材填 充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔 墙分户装配而成的住宅。 ? 优点：可自由分割，组成灵活的 使用空间 ? 缺点：抗震性能差，不宜家具布 置和装修 2 、剪力墙结构 ? 剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土 墙板来承受来自竖向和水平力的结构。 ? 特点：刚度大、空 间整体性好，房间内不 外露梁、柱楞角，便于 室内布置，方便使用。 是高层住宅最为广泛采 用的一种结构形式，具 有良好的抗震性能，不 足之处在于结构自重大 3 、框剪结构 ? 框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布 置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需 求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 ? 特点：一般楼梯间和 电梯间是剪力墙，其余是 框架结构，用于住宅楼较 多，可以方便住户更改房 间。现在一般二十几层的 住宅楼都是框架剪力墙结 构，相对于全剪力墙结构 节约成本，又方便住户。 不过如果楼层过高，或者 当地有特殊抗震要求的话， 就要用全剪力墙结构，或 者钢结构。 四、商品房销售名词解释 ? 楼花 ：最早源于香港，是指未完工的在建物。 ? 期房 ：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止， 所出售商品房为期房。 ? 现房 ：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取 得商品房竣工验收备案证明的商品房。 ? 标准层 ：平面布置相同的住宅楼层。 ? 毛坯房 ：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工 程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。 ? 复式商品房 ：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个 夹层，从而形成上下两层的楼房（ 1.2 米的夹层）。 房地产基础知识培训 河南众力行 销售部 2015 年 11 月 10 日 前言 ? 一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以 要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强 的意志力、行业要求的职业精神