普兰店金海湾项目营销推广报告1.ppt

促销活动 促销原则 ? “定向选媒、整合传播”的促销原则 ? 紧紧围绕目标消费人群的行为特征 ? 注重促销过程实施的新颖、准确、到位 ? 整合楼盘优势资源，争取用“统一形象”说话 ? 利用多种传播手段，强化媒体组合优势 ? 采取整合营销传播思路，贯彻过程促销理念 ? 实施定向传播，强化沟通性，注重实效 常规促销手段 广告、打折 抽奖、赠送 活动促销 心灵促销 尊崇促销 体验促销 心理感受促销 目标客群在购房时除了考虑地脚、价格、户型等因素之外，更偏好那些能与自我心理 需求引起共鸣的产品。 在营销过程中应重视客群消费心理和消费习惯的研究。 细致的分析不同消费者的现实 甚至潜在的需求，以发掘出有价值的营销机会。 促销活动 定价策略 定价原则 : 市场定位决定物业价格 价格制定要符合定价环境 定价要符合企业经营目标 定价要保持一定的竞争性 成本导向定价 需求导向定价 竞争导向定价 综合运用定价策略 定价方法 楼体订价 在订价过程中，以多层均价为基数，根据不同楼体在小区中的 位置不同，设定某一楼体为订价基准，得出各楼体的平均价格。 单元订价 在订价过程中，在明确了楼体的总体均价后，以其中一个单元为订价 基础，根据观景、采光等条件的不同，得出各单元的平均价格。 单位订价 在订价过程中，明确了某一单元的均价后，设定该单元中某一套房的 价格为订价基础，根据各单位的条件不同，得出各单位的价格。 定 价 方 法 价格策略：低开高走 引导期进行品牌传播、形象树立、品质宣传与价格竞猜 首期入市以超乎市场预期、极具竞争力的价格打开市场聚集人气 销售过程中低开高走具有升值空间有力吸引投资客 项目后期大幅高于市场的均价维护品牌价值，实现附加利润 金海湾项目营销推广报告 大连好房子房地产策划机构 2010 年 7 月 25 日 ? 推广原则 ? 阶段推广 ? 推广费用 ? 入市时机 ? 价格定位 ? 销售控制 ? 销售模式 ???? ???? 营销主线 ? 推广思路 销售策略 推广策略 营销组合 体验式营销 圈子营销 媒体营销 事件营销 金海湾项目在营销过程中通过多种营销方式，在不同的营销阶段， 使用不同的营销组合。 事件营销： 巩固项目原有市场形象，增强市场影响力。 媒体营销： 短时间内迅速形成和扩大市场影响力及知名度。 圈子营销： 在同一群体形成影响力，是效率最高的的宣传方式。 体验式营销： 让客户切切实实地体验到产品的品质、细节。 软文 广告 网络 广告 售点 POP 夹报 派单 楼书 路牌 灯箱 车体 广告 报纸 广告 新媒体 / 公 园椅广告 本案 因为普兰店市区面积相对较小，人流集中，所以本案的在媒 体方面应注重户外媒体的投放，如路牌、车体广告、灯箱等。 推广媒介 项目分析 Strength 优势分析 Weakness 劣势分析 S1 、先天可开发素质较好，土地平整； S2 、空气清新，环境好； S3 、天然水景优势，提升项目品质； S4 、项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优 势明显； S5 、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光； s5 、一期开发良好的口碑； S6 、开发商开发经验丰富，品牌知名度较高。 W1 、临近主干道 , 部分临街住宅将受到噪音干扰； W2 、区域交通较差，出行不够便利； W3 、地块周边多为厂房，居住氛围不够浓厚； W4 、基础配套设施极不完善，生活便利性不强； W5 、御景湾对本项目的影响。 Opportunity 机会分析 Threat 威胁分析 O1 、海湾新区规划前景看好； O2 、新城区建设快速推进，企业单位激增，住宅消 费上升； O3 、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更 多的市场空间； O4 、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛 围将逐渐上升； 05 、未来区域人口的增加，有利于项目销售； 06 、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供 了较高的投资回报率；