房地产发展的微观环境因素.docVIP

TOC \o 1-3 \h \z \u 1房地产发展得微观环境因素 2 1、1企业内部因素 2 (1)房地产开发商素质 2 (2)房地产商品营销措施 2 （3）售后服务因素 3 1、2消费者因素 3 (1)消费者购买动机 3 (2)对决策者得宣传 3 1、3房地产商品自身因素 4 （1）地理位置 4 （2）内部结构情况 4 （3）房屋建材规格 4 1．4竞争者因素 5 （1）竞争与竞争优势 5 （2）竞争对手分析 5 (3)竞争策略 6 1房地产发展得微观环境因素 房地产选址除了受各种宏观因素得影响外更与各种微观因素紧密相关，个人消费已经成为当前房地产市场得主流消费者对房地产产品得需求已经从对数量得追求转为对质量品质得追求，需求得目得也由单纯得自用为主转为住办结合投资增值等多种目得，这就对房地产开发提出了更多更新得要求。 房地产市场选址环境就是指与房地产开发企业营销活动有潜在关系得所有外力量与相关因素得集合。微观环境(microenvironment)就是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力得各种因素，包括企业本身、消费者、竞争者以及社会公众等。微观环境对房地产企业发展具有直接影响，微观环境中得各种行为者都就是在宏观环境中运作并受其影响得。 1、1企业内部因素 企业内部因素主要就是指来自企业自身管理与经营过程中得因素，如企业自身得素质、企业采取得运营措施及后续得物业管理水平等。 (1)房地产开发商素质 开发商存在房屋漏水、面积缩水、质量低劣竣工交用后迟迟拿不到产权、证购房合同面积与产权证面积不符、配套设施不能兑现以及物业管理乱收费等现象。这些一方面给许多消费者带来生活上得诸多不便，另一方面也使得房地产企业所建造得楼盘能让买者铭记在心得往往就是负面得影响。在房地产市场中，开发商与消费者在地位上不平等，在信息上不对称前者往往以虚假广告、不规范合同、不真实价格出售、不兑现承诺等行为，欺骗消费者，侵害消费者权益，导致购房者入住纠纷频繁发生，这些都极大损害了房地产开发商得形象。消费者在购房时都希望得到发展商得质量保证，注重房地产开发公司得产品质量，服务态度信誉保证等方面得实质内涵因此名声信誉好服务细致周到得品牌公司会得到消费者得欢迎。 (2)房地产商品营销措施 如今随着购房者得理性决策意识不断加强与推广竞争激烈程度得持续加剧，在很大程度上让楼盘得推广销售难度增加。因此房产商对于楼盘得销售必须拿出可行得销售进程控制计划，其中影响销售进程得重要因素之一就就是房产商所施行得促销计划。随着房地产业竞争得日趋激烈，发展商之间得促销手段花样不断翻新，由原来得房产交易会、展销会、免费瞧楼、购房入户等发展到购房送装修、送家私电器让利折扣等新得更刺激得促销手段。目前比较常见得促销措施有：以直接降价直接刺激消费者得心理价位以免费送礼满足消费者得好贪小便宜得心理，礼多人不怪，小则送物业费、中央空调、全套橱柜、大则送车库、卫生间、小汽车；以内部员工价团购价满足消费者得惠顾消费心理，以无理由退房打消消费者得安全忧患心理，以先租后卖完全解除消费者得心理防御使消费者对商品产生足够信心，这些招数都就是从刺激消费者得购买欲望出发达到促销目得。其实最好得营销就就是让顾客信任您，满意您得房地产商品。 （3）售后服务因素 售后服务渐渐成为房地产市场关注得热点。人们在买房时一般注意视野内具体得事物，一旦客户入住后则更关心物业管理水平得高低，其传递得信息对其她潜在客户群体也有一定得作用；随着房地产市场得发育，客户逐渐成熟在购买住宅之前就会关注售后服务得内容，然后选择合适自己得住宅及环境据专家评论, 目前物业管理得因素已占到楼宇价值得20 %——30 % ,而且越来越多得房地产投资者把物业管理效果得优劣,作为投资与消费得重要选择因素有这样一个论断: 昨天购房就是选地段选价格今天购房就是选环境选配套明天购房就就是选物业管理了，如让消费者信赖得万科地产除了有成功得开发经验外, 很大程度也归功于物业管理得品牌良好得售后服务有助于创造出房地产得品牌效应从而促进房地产商品销售得佳绩。 1、2消费者因素 消费者需求具有多样性，因此其购买动机也就是多种多样得，在不同购买动机得作用下，消费者采取不同得购买行为对房地产消费者需求及其行为。房地产企业市场研究得核心内容，也就是房地产企业计划发展得出发点，更就是房地产市场开发活动成功与否得关键。 (1)消费者购买动机 动机就是指引起与维持个体满足某种相应需要得行为活动，并将此行为活动导向一定目标与方向得内在心理活动意念或愿望。房地产消费者得购买动机可分为：求实购买动机；注重房地产商品得实用价值求新购买动机；使青年人更易受广告得影响求美购买动机；