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上海众华资产评估有限公司关于上海证券交易所 《关于对商赢环球股份有限公司业绩补偿相关事项的问询函》 相关问题的回复 上海证券交易所： 根据贵所 《关于对商赢环球股份有限公司业绩补偿相关事项的问询函》（上公函 【2019 】3128 号，以下简称“ 《问询函》”）的要求，我公司对相关问题进行了认真研 究，现针对贵所 《问询函》中涉及评估师的相关问题回复如下： 三、关于拟补偿资产评估增值率达2137% 的合理性 公告披露，以2019 年9 月30 日为基准，共青城大禾所有者权益账面价值997.70 万元，净资产价值评估值为2.23 亿元，评估增值2.13 亿元，增值率达2137.03% 。同 时，共青城大禾2019 年1-9 月营业收入为0，净利润亏损。 请公司补充披露：（1）拟用于补偿股权资产较账面净资产评估增值率达 2137% 的合理性，说明采取资产基础法的合理性，以及评估参数以及详细计算过程； 评估师回复： 主要增值原因为共青城大禾的长投大禾置业在海口市秀英区石山镇境内的泰 禾·嘉年华旅游度假区项目价值增值所致。 评估基准日，被评估单位账面存货-在产品系位于位于海口市秀英区石山镇境内 的泰禾·嘉年华旅游度假区项目，账面值97,124,043.34元。规划面积为78.31万平方米， 建设用地面积为66.83万平方米，总投资约60亿元。目前持有10宗土地使用权（土地 用途农业、观光及山庄），土地总面积为32.44公顷约486.55亩。实地状况为1幢临时彩 钢板房屋（用以展示各类规划类指标），一条碎石道路，其他均为空地待开发中。 本次评估对象为文旅类项目的在建工程（规划尚在报建中），本次采用假设开发 法和成本法进行评估。假设开发法的未来房地产价值采用收益折现测算，减去后续 待开发的费用；成本法采用房地分估的方法测算。由于假设该评估对象的土地使用 权无须支付土地使用权用途变更费用以文旅类土地用途评估测算，由于周边均为未 1 开发状态的土地，类似招拍挂商业类（文旅类）较少，故土地使用权评估采用近期该 城市公布的基准地价同等级商业用途（片区价）测算，考虑到其未来收益经营类为主 最终以假设开发法作为评估结果。 假设开发测算过程： 1、假设条件 本次假设开发法的估算是建立在下列假设条件的基础上的： （1）最佳用途确定 待估宗地位于海口市石山镇道堂村委会博昌经济社，经估价人员现场勘察和对区 域环境的调查，并结合宗地的现状特点，确定该地块的最佳用途开发成旅游度假区。 （2 ）项目的开发方式确定 根据估价人员对宗地周边环境的勘察，待估宗地的最佳开发方式为泰禾·嘉年华 旅游度假区（及旅游文化休闲住宿餐饮为一体的组团式综合体）。根据相关规划指标， 预计开发规模如下： 用地代码 用地名称 用地面积（公顷） 占比（%） 建设用地 66.83 85.34% H1 城乡居民点建设用地 63.48 81.06% H2 区域交通设施用地 3.35 4.28% 非建设用地 11.48 14.66% E2 农林用地 11.48 14.66% 78.31 100.00% 用地代码 用地名称 用地面积（公顷） 占比（%） 文化设施用地