合肥兴华商贸城项目整体营销策划报告(97页）.pptVIP

“兴华商贸城”项目营销策划报告 前言： 印象---“兴华商贸城” 对初步沟通交流的理解 区域居民及购房客户的主要特点： 区域居民及购房客户主要特征： 区域居民及购房客户描述： 本案SWOT分析 根据商业的SWOT分析，本项目发展战略 整体定位 卖点——六大卖点，其中全新形象、商业模式是竞争中独享的价值 营销体系策略 竞争营销理念 有效推广方式 优化定位包装 差异销售策略 实效营销模式 执行力 营销总体策略 营销操作采用“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”的相对集中策略 销售策略 通过项目的全新定位，实施针对性强、差异化的推广、销售策略部署，使信息快速传递到目标客户群体，引起共鸣，产生购买欲望，达到销售目标，突破市场重围。 宣传推广活动 参加各界组织的一些活动，如报社、政府部门、各界协会等组织开展的活动，热点炒作。 组织开展各合作单位、友好单位等项目品牌导入交流活动。 组织项目形象展示，主题定位宣导的拓展活动。 增大项目的宣传展示面，营造区域商业氛围，提升项目主体形象。（俗话所说：要打仗，首先要摆好阵势） 立体销售模式 建立网络营销系统，发动身边的卖楼，调动起各方面的人士参与项目的销售工作，通过庞大的销售网络，将销售触角延伸到社会的每个角落，扩大口碑传播的实效性，使每个人在日常生活交谈中都会谈起项目，使项目的知名度顺速扩大，树立起项目的品牌。 通过成立项目销售会员制，完善工作流程制度，给于定额奖励， 发动公司、合作单位等员工身边的关系人员、吸纳社会各界人士等招募会员参与项目信息推广、口碑传播及销售行为。 直销、行销 建立有效的直销、行销系统，资源整合，挖掘客源，一对一跟踪服务。 主动出击，掌握主动权，突破市场常规模式。 把项目的信息迅速扩散，更好地接近项目的目标客群，为客户提供更直接、更有效的服务营销，达到快速推动项目销售作用 现场销售 组建执行力、把握性强的销售队伍，建立有效的管理系统、信息系统及统筹、沟通机制，迅速开展工作。 深化项目定位及演绎，融会贯通，贯彻执行各节点营销推广政策，把政策转变为行为，利用现场各项道具、氛围锁定客户，促进成交。 租售并举 招商、销售同时进行，销售为主，招商为辅助，两者作用互补，促进成交。 结合项目定位、功能业态分布，以未售物业（三层、四层、五层）进行招商，加以招商政策策略，以招商信息导入，炒作，为销售注入支撑元素，作为销售阶段宣传卖点之一，打消潜在客户、商家对未来经营状况的疑虑，增加其投资信心。 结合招商政策推行，推出各项降低客户风险的政策措施吸引潜在投资客户 ，同时通过降低产品总价，降低投资门槛。促进快速的销售为主要目标，以便加快项目资金回笼，保证项目运作的良性循环。 招商政策 招商各项政策促进方式 划定楼层商铺，对于部分以租赁商铺经营的商家将采取“经营权发售”的方式，将该商铺一定年限的经营使用权出售给商家。商家所获得的是该商铺的一定年限经营使用权，以及相对优惠的租金；发展商所获得的是该商铺稳定的租约，和一次性获得一定年限的总租金收益。 常规操作，把商铺直接出租给商户签署一定年限的合同，按季度或 半年收取租金。 销售政策 销售各项政策促进方式 政策一：12年返本计划（负一层） 政策一：12年返本计划（负一层） 客户购买后，可以自己经营或出租。发展商承诺在物业交付使用的5年内，由经营公司补贴二层每月20元/㎡,补贴一层每月40元/㎡每半年支付一次补贴的租金给客户。 销售价格定位 定价原则 综合市场因素、项目开发因素及促进销售因素的原则制定本项目销售价格。 定价方法： 采用成本定价法结合市场比较法制定销售价格。 （成本=返租、贴租成本及开发商对于负一、一层、二层订立的心理底价） 价格策略： 采用底开平走，阶段性调控价格，逐步提升，稳定项目销售进程，实现销售目标及利润理想化。 本项目销售价格定位建议 综合各状况初步订立以下销售价格： 负一层对外销售均价：5350元/㎡ 一层对外销售均价： 13500元/㎡ 二层对外销售均价：7900元/㎡ 推货策略 分批推售，控制有序，逐步放量，利用销售控制手段规避出现的销售风险。 可销售总货量实行优化整合，搭配出货，维持销售货源。 负一层、二层部分、一层剩余单位为首推，根据市场需求变化控制快慢节奏，适度推售剩余控制货量。 产品调整建议 基于原设计商铺面积过大，导致客户源变小，尤其以二层商铺，基本在100㎡左右，总价约6、70万一套，超出大部分客户承受力。 遵从小可以变大，但大不能变小的原则，重新分割商铺，以小户型商铺出击市场。 商铺面积最好以10㎡至20㎡为