金地九珑璧二期项目策略案.pptxVIP

21534项目定位佛山房地产市场分析营销策略执行项目竞争分析禅桂中心区市场分析本案大纲1佛山房地产市场分析宏观市场环境房地产市场环境宏观市场环境 2007年政策：急刹调整2007年央行六次调整利率2007年十次调整存款准备金率金融政策2007年各月份CPI涨幅 12月?6.50% 11月 6.90% ?10月 6.50% ?9月 6.20% ?8月 6.50% ?7月 5.60% ?6月 4.40% ?5月 3.40% ?4月 3.00% ?3月 3.30% ?2月 2.70% ?1月 2.20% 全年涨幅4.8%日期加息后一年期存款利息加息后一年期贷款利息3月18日2.79%6.39%5月19日3.06%6.57%7月20日3.33%6.84%8月22日3.60%7.02%9月15日3.87%7.29%12月21日4.14%7.47%日期调整前调整后调整幅度1月15日9%9.5%0.5%2月25日9.5%10%0.5%4月16日10%10.5%0.5%5月15日10.5%11%0.5%5月18日11%11.5%0.5%7月30日11.5%12%0.5%9月6日12%12.5%0.5%10月25日12.5%13%0.5%11月26日13%13.5%0.5%12月25日13.5%14.5%1%调控目的: 控制流动性过剩，控制通胀调控影响：没有得到预期效果房地产政策“9-27”房贷政策购买第二套住房或第二套以上住房的银行信贷，要求首付比例提高到40%以上，而且房贷利率是基准利率的1.1倍以上，购买越多，房贷利率越高。调控目的：稳定房价，阻止非理性上涨调控影响：市场急刹车，形成拐点宏观市场环境 2008年政策：打压转向扶持 《国务院关于促进节约集约用地的通知》土地闲置费征收：土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。土地闲置满两年的，依法无偿收回。 调控目的：打击囤地，促进土地开发调控影响：土地市场冷淡，地块流拍打压上半年五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 金融危机《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 自2008年11月1日起，（1）对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。（2）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（3）对个人销售住房暂免征收土地增值税。扶持调控目的：救市，鼓励居民购房调控影响：房产市场表现冷淡08年国家政策从上半年打压房地产发展转变为下半年扶持发展,房地产支柱产业地位得到重申。宏观市场环境 2009年政策：宽松，促进第十一届全国人民代表大会第二次会议和政协第十一届全国委员会第二次会议，分别于2009年3月3日和3月5日在北京开幕。 温家宝总理在两会政府工作报告中提出2009年经济增长保“8”的目标。经济保“8”战役离不开房地产业，房地产贷款相比去年出现较大程度增长。住房和城乡建设部表示，国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%。经济增长保“8”促进房地产发展2009年3月3日广东省高调推出十五条楼市新政。从加大保障型住房建设、鼓励住房消费、支持开发商积极应对市场三大方面，对房地产市场进行全面松绑和提振。15条新政的实施是政府企图扶植开发企业，刺激购房消费，以拉动整个房地产业的发展，拉动内需，带动整个城市经济发展的有效方针。宽松房贷政策宏观市场环境波动，受政策和心理因素影响严重07年受9.27“二次房贷”影响，成交量、成交均价形成拐点，显著下滑08年年末，国家出台新税收减免政策，放松二次房贷，成交量持续回升，年初重回60万㎡ /月水平09年3月3日粤十五条出台，成交量显著上涨60万㎡宏观市场环境预测2010年政策维稳为主预测一：2010年宏观经济政策走向以维稳为主，针对房地产行业或将宽中带紧2010年，预计国家将保持宏观调控政策的连续性和稳定性，不会进一步加大经济刺激政策力度，宏观调控的重心将转移到完善补充已出台政策和加快结构调整上来。理由在于：一是我国经济企稳回升态势基本确立，在政策持续刺激和外部需求转暖的作用下，回升势头在2010年将得以延续，GDP增速高于今年；二是投资增长已经处于历史较高水平，发生投资过“热”的风险增大；三是总体来看，今年“保增长”政策的成效比较显著，但“调结构”进展相对缓慢，预计2010年国家将把“调结构”摆在更加重要的位置。预测二：短期不会出台紧缩性房地产调控政策12月7日,中央经济工作会议公告中并没有提出要对房地产市场进行紧缩性调控,相反还提出了“增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求”。最近召开的一次多部门参与的房地产市场调控联席工作会议上,也仅是对当前形势进行了分析,没有哪个部门提出调控性建议。因此,短期内不会出台房地产调控政策。预测三：经济回暖加速，通涨实现，年中或存在加息可能今年房企普遍