中原江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书1912010.pptxVIP

江门住宅市场分析江门零售商业市场分析报告架构江门社区商业市场分析江门社区商铺需求定量分析项目分析商业街开发建议 PART 1江门住宅市场分析 江门住宅市场分析----宏观市场 江门的楼市一直被认为是珠三角地区的楼市洼地，但从2006年开始，随着外来大型房地产商的登陆，江门楼价迅速攀升.在火爆的2007年，部分楼盘的电梯洋房楼价攀升至5000元左右，2007年全年的均价从2000元/㎡上升到3436元/㎡。2008年江门楼市受全国楼市的影响开始进入调整期，市场观望气氛较为浓厚，住宅成交量有一定下降，但是由于江门楼市的“洼地”优势，市场刚性需求的存在，随着市民对楼市信心的恢复，江门楼市将重新回到快速发展的轨道。 楼市走势分析数据来源：江门市房产局（注：今年3月1日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的3月及以后的数据为基础。）由2008年3-6月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出： 楼市“量缩价升” 的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。成交产品面积段分析大户型产品成市场交易主流从图表看到，80平方以下的小户型约占总成交量的13%，80-120平方中大户型产品占到45%，而120平方及以上大户型产品的占总成交量42%以上，占据差不多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的供应结构有着很大的关系。数据来源：江门房产局成交产品户型分析中小户型产品受市场欢迎数据来源：江门房产局图表显示, 合同签约总量中，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占14%，两房及以下和三房占总量的80%以上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下，中小户型必然热销。成交产品价格分析经济型住宅需求仍然是市场主流以上数据显示，3000元/平方以下单价占总成交的61%，可见经济型住房仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。数据来源：江门房产局江门楼市特征分析产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步 江门本地市场上供应的楼盘，大户型的高端住宅（包括别墅）占据绝大比例而小户型产品的供应明显不足。因为去年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏大，使得房屋总价过高，超过了大部分中等收入家庭的购房能力。大量真实的需求被抑制，导致了成交量的萎缩。由此可看出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态，需求市场和产品市场根本无法同步。 价差大，地段价值差异明显 目前江门市区各在售楼盘之间销售价格有很大差异，以洋房为例，蓬江区均价最高，江海次之，新会洋房均价最低；同一地段的不同楼盘之间价格差异也十分明显，如高尔夫一号与五邑碧桂园洋房均价相差1000元/平方，甚至是同一楼盘的不同位置的房子之间，价格差异也是非常明显。产品设计落后，发展商缺乏品牌意识 产品在户型的设计、园林规划和包装上与珠三角其他城市相比存在一定差距，珠江地产 、碧桂园等知名地产品牌的到来给当地楼市注入了新鲜的血 液，近年来一些特色的精品楼盘开始出现，楼盘开发水平有所高。当地居民是主要购买群，外地购房群体逐渐扩大 江门当地人是住宅市场的主要消费群体，广州、南海、顺德 中山也有部分人到江门投资置业，而且随着江门经济的不断发展，这个人群的数量也在不断扩大，但最近由于周边城市楼价的下调，外来买家特别是炒房者有一定程度减少。自住型消费是需求主体，改善型需求继续支撑楼市健康发展 自住型消费依然是江门住宅市场的需求主体，随着江门城市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入不断增长，为住宅需求提供了更强的支付能力，使现阶段江门的旧房换新房、小房换大房、中档房换高档房的升级改善性需求旺盛。在目前的江门，改善型需求已成为市场的主导性需求，并支撑江门楼市的持续发展市民买房显得更加理性 市民在购房时除了关注地段、价格和环境等因素外，越来越关注户型、物业管理、升值潜力和发展商声誉等因素，说明市民购买商品房更加理性和成熟。区域住宅市场分析蓬江、江海市场分析新会市场分析 灏昌园区域在售楼盘分布图 五邑碧桂园五邑锦绣豪庭高尔夫1号骏景湾豪庭中天国际凤山水岸凤飞云别墅东堤湾花园珠江帝景湾华茵堡江海花园东华·天鹅湾蓬江、江海房地产市场分析 上半年商品房交易（含预售）情况 项目地区商品房（含预售）其中：商品住宅宗数面积金额均价宗数面积金额均价蓬江区江海区交易情况63486973340372205649.463386.85同比（%）-26.30-24.83-5.6225.55-24.2