REITs国际比较研究系列专题分析报告，公募REITs挑战和机会.pdf

2020 年 05 月 09 日 证券研究报告 资源与环境研究中心 REITs 国际比较研究系列专题分析报告 行业专题研究报告 本报告的主要看点： 从国际估值比较，看公募 REITs 挑战和机会 1. 通过数据展示不动产在全 球主要市场以上市公司和 REITs 形式上市的估值表 基本结论 现 （包括溢价/折价率以及  我们通过选取在新加坡、香港、美国等市场上市的持有型物业上市公司以及 收益率要求）。 REITs，进行估值比较分析，得到以下判断： 2. 境内试点公募 REITs 与境 外 REITs、境内类 REITs  对于资产持有人而言REITs 形式上市估值优于上市公司形式； 的实务比较。  国际市场不同类型资产REITs 收益率要求差异较大，整体收益率水平高 3. 资产收益率不高是境内 于目前市场的一般认知； REITs 面临的实质挑战。 我们对资产拥有人以及  C-REITs 有助于缓解中国内地资产在境外上市折价率过高，收益率要求 REITs 投资人的建议。 过高的情况，但C-REITs 收益率要求很有可能仍然高于债权融资成本； 4. 看好万科（仓储物流）、  我们认为，真正影响企业决策的是，达到REITs 收益率要求的资产太少， ESR （仓储物流）、华夏 REITs 较难为发行人带来出售资产的投资收益。 幸福（产业园区）。  对于拥有资产的发行人，我们的建议是：1、尝试选择少量已经比较成熟， 提升潜力中等的资产首先通过 REITs 的形式上市。2 、为REITs 的投资人带 来长期的分红以及股价上涨回报，形成管理团队在资本市场的信用。3、发 行人最终以轻重混合的方式整体IPO，将核心资产、未成熟资产以及团队的 能力充分体现在IPO 的定价中。  对于 REITs 的投资人，我们的建议需要重点考虑的因素有：1、收益率与行 业平均收益率的比较；2 、资产的成熟程度，REITs 收益率的提升潜力；3、 REITs 底层资产管理团队是否有能力通过适当的交易，最大化投资人利益； 4 、REITs 底层资产所处的行业的短期和长期前景，以及市场是否对行业前 景过度乐观。  本次试点并不直接利好绝大多数房地产企业，但是对持有境内的仓储物流和 产业园区资产的地产公司，仍构成利好。看好万科（仓储物流）、ESR （仓 储物流）、华夏幸福（产业园区）；关注苏州高新（产业园区）、光大嘉宝 （商业地产基金，本次不直接受益）。  风险提示：公募 REITs 推进速度慢于预期，监管对房地产企业的基础设施 REITs 审批从严。 - 1 -