天启开启2008九龙仓项目前期及营销策略167p.pptVIP

;[一]核心问题界定;[项目基本特征] ①财务杠杆较小项目=〉先求安全，再要利润 非地价成本约在28-30亿元（静态成本按3500元/计算），加上地价 已经支付12亿，且在常州不允许“分期拿证”的前提下，预计项目 开发的盈亏平衡点约在完成总销面积的60-70%左右，因此，该项目 的财务杠杆很小，开发先期，追求入市安全优于追求利润深度 ②竞争压力较大项目 =〉先要份额，再要地位 作为板块后进入者，角色占位很重要。在常州人注重眼见为实，实 惠置业的背景下。入市低调，抢占市场份额，等待项目成熟，再发 力夺位的竞争策略较为适宜;;[二]策略前的思考 ;[2008年奥运结束] 以奥运为象征，以城市化为理念，中国持续了长达5年的“绑在脚手架上的经济”，随着奥运的结束，固定投入的趋缓，市场需要新的增长引擎 [持续的人民币升值] 人民币升值，出口贸??顺差带来的财富积累，悄然被抹去。加之08-09年对外开发人民币业务，中国脆弱的金融体系将面临严峻考验 [趋强的宏观政策调控] 从供给端调控至需求段，伴随行政手段的调控，已经不是简单的经济问题，而是涉及到社会公平的国计民生大事;[拐 点]房地产行业逐渐走出自从2000年商品房化启动的一个大周期 =〉3大趋势 ①全国大涨全线飘红局面结束