房地产开发项目财务报表.docxVIP

一）基本报表二）辅助报表 一）基本报表 二）辅助报表 、相关财务报表 1、现金流量表 2、资金来源与应用表 3、损益表 1、销售收入估算表 2、资金分年计划投入表 3、借款偿还计划表 4、总投资估算表 1、损益表（出售房地产） 序号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 销售收入 2 总成本（总投资） 3 经营税金及附加 4 印花税 5 土地增值税 6 利润总额 7 弥补以前年度亏损 8 应纳税所得额 9 所得税 10 税后利润 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 11 加:年初未分配利润 12 可供投资者分配的 利润 13 应付利润 A方 B方 C方 14 年末未分配利润 损益表对应的相关指标计算公式 1、 总成本(总投资) 参考“投资估算表” 2、 经营税金及附加 经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加(即所谓的“两税一 费”) 营业税=销售收入x 5% 城市维护建设税=营业税X税率(若该项目在市区取 7%在县、镇取5% 市区、县、镇以外的其它地方取 1% 教育费附加=营业税X 3% 3、 印花税 印花税=销售收入X 0.05% 4、 土地增值税 土地增值税=增值额X增值税率 增值额=销售收入-总成本(总投资)-经营税金及附加-印花税-其它扣 除项目。 其中：其它扣除项目=总成本费用x 20% 增值税率 增值税率根据增值比例来确定：增值比例 =增值额十总成本费用 增值比例50%以下，增值税率取 30% 增值比例50%至100%之间，增值税率取 40% 增值比例100%至200%之间，增值税率取 50% 增值比例超过200%，增值税率取 60% 5、 利润总额 利润总额=销售收入-总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税 即: 6=1-2-345 所得税 所得税二利润总额X 25%(房地产开发企业所得税税率)，即：6X25% 7、税后利润 税后利润=利润总额-所得税，即：6-7 但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏 损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。 8、盈余公积金 盈余公积金包括 3 块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金 公益金=税后利润x 5% 法定盈余公积金金=税后利润X 10% ( 3)任意公积金可以由企业自主决定，也可以不用提取 9、可供投资者分配的利润 可供投资者分配的利润 =税后利润 - 盈余公积金 可供投资者分配的利润 =应付利润 +年末未分配利润 表2 :资金来源与应用表（出售房地产） 序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源 1.1 1.2 1.3 1.4 商品房销售收入 房地产投资借款 资本金 其他 2 资金运用 2.1 2.2 2.3 2.4 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 房地产投资（不含建设期 利息） 销售税金及附加 土地增值税 印花税 所得税 应付利润 各种利息支出 长期借款本金偿还 其它 3 盈余资金（1）—（ 2） 2 累计盈余资金 注: 表3:项目投资现金流量表（出售房地产） 序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 1.1 商品房销售收入 2 现金流出 2.1 建设投资（不含利息） 2.2 销售税金及附加 2.3 土地增值税 2.4 所得税 2.5 其它现金流出 3 净现金流量 2 累计净现金流量 注：利用本表可以求取财务评价指标：财务净现值 （FNPV），财务内部收益率 （FIRR），以此判断项目的财务可行性。相关计算方法参考《技术经济学》或《工 程经济学》教程。 相关辅助报表 1、分年资金投入计划表 分年资金投入计划表 单位：万元 序号 名称 人民币 2011 2012 2013 第N年 小计 分年计划（%） 1 建设投资（不含建设期利 息） 2 建设期利息 3 项目投入总资金（1+2） 2、借款偿还计划表 借款偿还计划表 单位：万元 序号 项目 合计 计算期 2011 2012 2013 第N年 1 借款 1.1 年初本息余额 1.2 本年借款 1.3 本年应计利息 1.4 本年还本付息 其中：还本 付息 1.5 年末本息余额 2 还本付息资金来源 2.1 以前年度结余可用于还本付息 的资金 2.2 可用于还款的其他资金 注: 3、投资使用与资金筹措计划表 投资使用与资金筹措计划表 单位：万元 序号 项目 合计 计算期 2011 2012 2013 第N年 1 投资使用 1.1 建设投资（不含建设期利息） 1.2 建设期利息 2 资金筹措 2.1 资本金 2.2 投资借款 2.3 发仃债券 2.4 融资租赁 年末资金节余 （1）建设期利息： 当年的借款利息=（年初累计借款本息累计+ 该年借款额X 1/2 ）x年贷款利率 （2）几个表之间的关系 “投资估