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房地产营销策划报告书 班 级： 房地产经营与管理1101班 报告内容： 海尔绿城玉兰广场商圈 报告制作：张艺腾 指导教师：范志毅 目录 TOC \o 1-5 \h \z 房地产营销策划报告书 1 前言 3 \o Current Document 一、 玉兰广场商业办公写字楼 SWO分析 4 \o Current Document 1、 优势分析 4 \o Current Document 2、 劣势分析 4 \o Current Document 3、 机会分析 4 \o Current Document 4、 威胁分析 5 \o Current Document 二、 玉兰广场商业办公写字楼市场分析 5 \o Current Document 1、环境分析 5 \o Current Document 宏观经济与政策 5 \o Current Document CBD写字楼市场的总体特征 5 \o Current Document 2、 供需状况分析 6 \o Current Document 3、 竞争者分析 7 \o Current Document 4、 消费者特征分析 7 \o Current Document 三、 开发方案 8 \o Current Document 1、 目标市场 8 \o Current Document 2、 产品定位 8 \o Current Document 3、 产品推广计划及广告策划 8 \o Current Document 四、 销售方案 9 \o Current Document 1、 产品定价： 9 \o Current Document 2、 渠道选择 9 \o Current Document 3、 合理预期 10 五、 调查结果分析 11 六、 总结 19 、八 、亠 刖言 海尔绿城玉兰广场是即将建成的济南经济、贸易、商务活动最集中、最活跃 的地区之一，CBD商圈地产市场的现状和发展趋势已经形成规模化、集中化、国 际化的市场特征。 作为今后济南商务核心区域之一，海尔绿城玉兰广场是甲级写字楼出现较早， 分布较为集中的区域。区域依托龙奥大厦和海尔绿城全运村这个高档社区， 高档 写字楼云集，将来会是国内外知名企业选址的首选区域。 近年来，随着济南区域 经济的快速发展，产业结构的不断优化，第三产业在经济中的主导地位进一步加 强，目前的玉兰广场已经形成了以吸引公司和地区总部为重点， 以发展现代服务 业为先导，以培育金融产业为龙头，以发展现代文化传媒产业集群的产业结构优 化新模式。 亠、玉兰广场商业办公写字楼 SWOT分析 1、优势分析 随着济南二线前列城市地位的确立和加强，海尔绿城玉兰广场区域写字楼的 供应和需求表现在近年济南写字楼市场的表现一直是焦点。 市场表现上，该区域 大单交易依然频现，大型国有企业和其他基金频频出手，在市场上表现非常活跃。 从我们掌握的市场数据来看，预计济南写字楼近10%勺新增项目都将出自这 个区域。2014年下半年新增的市场供应将超过 5万平方米。而从需求上看，CBD 区域投资活跃，不仅有整栋购买项目租赁，也有很多中小投资者长线投资。 最近 营业税征收的交易界定时间从 2年延长至5年，客观上延长了一些投资型物业在 租赁市场上存在的时间，同时，这也增大了 CBD租赁市场项目之间的竞争压力。 根据这种情况可以看出，玉兰广场在现在的市场表现中显示出了巨大的优势， 外国企业的进驻、基金、国企都看好这一地块的商务办公写字楼项目， 所以对于 我们来说，我们的市场机遇还是非常大的。但是与此同时我们的竞争也是非常激 烈的。很多大中型房地产企业都看好这里， 那么我们的竞争对手就会很强，如何 在这么多房地产企业中脱颖而出也是我们即将面临的非常严峻的问题。 并且本项目我们公司着重于服务和质量品质的保证， 以迎合中高消费人群的喜 好。 2、劣势分析 由于近年来恒隆广场、和谐广场备受人们关注，最近新出现的世贸广场更是 有着很强的竞争实力，所以我们的竞争者也非常多。并且我们的项目周围商圈很 多，结构狭长商业隔断。底商业态受限，考虑到未来商业可能对周边环境造成的 影响。并且项目设计需要面临的挑战是如何节约地块面积又能让消费者觉得不拥 挤。 3、机会分析 (1)区域改造升值无限： CBD区域的改造升级将使得该区域价值进一步提升; 未来区域土地资源的稀缺更加剧了这一趋势，因而商业地产价值也会水涨船高 创造空间：济南踏上快速发展快车的重要契机，而CBD地段将是最大的 收益地区之一。 临近市中心借势优先：本案临近区域核心商业 CBD且晚于该项目入市, 因而有