房地产企业缴纳税种及房地产企业会计核算.docxVIP

房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业 生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企 业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。 房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增 值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 （一） 营业税：计税依据：为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。 应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、 转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子 目征税； 2、 销售不动产，税率为5% 3、 土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业一租赁业”征税。 计算公式二营业额X适用税率 （二） 城市维护建设税和教育费附加： 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用 7% 5% 1%征城市建设维护税, 依3%计征教育费附加。 现在又多了 2%勺地方教育费附加 （三） 土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入 减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进 税率，应纳土地增值税二土地增值额x适用税率-速算扣除额x速算扣除率。 其中：土地增值额二转让房地产总收入-扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设 施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格； 与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产 权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值 （评估值）为计税依据,税率为 1.2%。年应纳税额 =房产原值（评估 值）x （1 - 30%）x 1.2%。出租房屋税率12% （五） 城镇土地使用税 :是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内 , 对拥有 土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按 年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额 二刀（各级土地面积x相应税额）。房地 产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月 起计征城镇土地使用税和房产税。 （六） 印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例 所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量 计税两种。应纳税额二计税金额x税率，应纳税额二凭证数量x单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设， 房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买 卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额 0.05%缴纳印花税， 房地产交 易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花 注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可 证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属 证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 （七） 契税： 契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据， 适用税率为3~5%。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包 括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成 交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收 益”等。应纳税额二计税依据x税率 （八） 企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织， 在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额 二（全部应 税收入-准予扣除项目）x适用税率。 （九） 个人所得税：是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业 所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用 5%-45%的超额累进税率。应纳税 额二应纳税所得额x适用税率-速算扣除数。 房地产企业会计核算 （一）房地产企业会计科目 一、资产类 1 101 现金 2 102银行存款 3 109 其他货币资 金 4 111 短期投资 5 112应收票据 6 113应收账 款 7 114 坏账准备 8 115预付账款 9 119其他 应收款 10 121物资采购 11 123采购保管费 12 124 库存材料 13 125 库存设备 14 129 低值易耗品 15 131 材料成本差 异 16 133 委托加工材料17 135 开发产品 18 136 分期收款开 发产品 22 141 长期投资 23 151 固定资产 24 155 累计折 25 156 固定资产清理 26 159 固定资产购建支出 27