文案正升置业百老汇广场南区商业营销策划方案.pptxVIP

从目前南区商业的营销目标谈起： 大洋百货大洋百货已敲定，剩余部分为裙楼1－3层，约6410.65平米，占总商业面积10％； 1、通过商业定位和招商，与大洋形成协调的整体，保证南区商业长期良性的长期经营； 2、通过合理的销售方案，最大化实现资金回款；;商业运作模式案例分析： A:北城天街;赢利模式：开发商100％持有，期望长期回报，从而保证了对整个商场规划和招商的控制权，也成功的打造了江北最繁华的商业中心；;业态规划：整个北城天街形成由百货主力店、电影院、超市、高端品牌店、小型商铺集中卖场等组成的丰富的商业业态，娱乐休闲购物餐饮多元互动，吸引大量人流；;招商策略： 百货主力店——远东、北京华联 品牌大商家——UME、星巴克、哈根达斯（低廉价格引入） 零散型商家——中高端小型品牌店 商家品牌优化以及租价调整——苹果、G－STAR、CK等;市场经营： 开发商通过5年的经营期，达到95％以上的经营面积，租金水平上涨；;商业运作模式案例分析： B:香港城;赢利模式：开发商接近100％持有，聘请商业管理公司进行商场规划和招商的控制权，目前的一二层经营较为火爆，第三层较为清淡；;业态规划：85％为服饰、一层临街少量餐饮，但全为中低档产品，与北城天街的主力店和专门店都形成差异化，反而形成了有效的补充；;招商及培育：由于其定位的差异化和低门槛，自动吸引大量小型零散经营户，一年时间迅速成市，经营和消费两旺；; 对于持有型的商业，由于开发商具备长远期望（也放弃短期回报）从而完全控制业态规划和招商，使得商业价值得到有效的保障和提升； 规模越大，业态多元越重要，需自成体系；而规模小，则可以相对纯粹，依附周边大商业环境； 小型商铺组成的卖场由于经营户众多，更加容易迅速成市； 高楼层的接受度较低，三层以上小型商家选择很少；;商业运作模式案例分析： C:斌鑫世纪城;赢利模式：开发商少量持有位置较好的商场区域（10－20％）进行招商，其余全部划分销售；目前位置较好的持有部分（必胜客、肯德基等）经营良好，内街一层商户、客户、租金水平均不???，二层以上有少量大面积客户（租金廉价），大部分商铺空置；;业态规划：由于是销售为主，因此除了自持的部分，其余没有做业态规划，即便做也不可能控制；;1F：精品名店城：精品百货.通迅器材.钟表眼镜.女性饰品.箱包鞋类.音像制品.美食及特色店等. 2F：时尚百货：休闲、运动服饰、运动器械、体育用品等 3F：精品百货：男女服饰、鞋类、皮具、箱包、西餐、茶楼 4F: 精品百货：男女服饰、鞋类、皮具、箱包、美容等 5F：家居馆：床上用品、家居饰品、窗帘、布艺、儿童用品、美发等。 6F：欢乐城：大型餐饮、KTV歌城、迪吧、酒吧;招商及培育：开发商在前期铺垫了新世纪百货，后期只对自持部分招商，导致内部高楼层基本闲置；;销售情况：本项目于2005年销售，小型商铺划分10－15平米，门槛低，吸引了较多市场投资者，小商铺销售率95％以上； 注：40平米以上的铺位基本未销售（位于二层以上）； 二三层的小商铺数量为33个，仅占7％；;对于开发商放弃控制权，而采取分零销售产权的商业项目，最大的风险就是极容易造成未来经营不善，从而影响到整个商场的价值； 高楼层的商铺接受度低，但在有效控制面积和总价情况下，也具备一定的市场接受度； ;商业运作模式案例分析： D:百康年·世纪门;赢利模式：一层街铺于2005年进行销售，步行街内一层临街小商铺，划分10－20平米，门槛低，吸引了很多市场投资者，销售率95％以上；其余楼层采用整体出租，保持了较高比例的自持物业，目前除了临步行街门面较好，其余部分经营较平淡；;业态规划：进行过整体规划，但对一层主要是业态引导；而其余楼层定位模糊，导致招商不顺；;招商及培育：招商出现较大问题，由于没有提前招商，导致一层人气不足，经营状况不佳，同时又更增加了招商的难度；;商业运作模式案例分析： E:同创国际;赢利模式：一层街铺于2005年底销售，划分20——40平米左右，单价24900，总价低，吸引了部分投资者，销售率30％以上；其余楼层采用整体出租，保持了较高比例的自持物业，目前经营状况（除一层内街）良好，开业面积约80％； ;业态规划：一层外街没有进行业态规划，但位置好，自然成市能力强；其余楼层进行过整体规划，招商较为顺利；;招商及培育：招商出现较大问题，由于没有提前招商，导致一层人气不足，经营状况不佳，同时又更增加了招商的难度；;销售情况： 本项目于2005年底销售，一层临街小商铺，划分20-40平米左右，单价24900，总价低，吸引了部分投资者，销售率30％以上，目前停止销售，只租不售； ;商业运作模式案例分析： F:E+E数码广场;赢利模式：全部采用带租约产权式销售，返租期为1层5年，2－3层10年，年