房地产估价与实务 第三讲 收益法.docxVIP

第三讲 收益法 ?收益法的基本原理 ?收益法的计算公式 ?净收益的求取 ?报酬率的确定 ?案例练习 展示房地产估价报告中的收益法！ 收益法的基本原理 概念 是在估算房地产未来每年预期净收益的基础上，以一 定的还原率，将评估对象在未来每年的净收益折算为 评估时点收益总和的一种方法。 理论依据：预期原理 适用对象：有收益或潜在收益的房地产 V ? A ? ? ? 1 ? ??收益法的操作步骤 ? ? r ?1 ?1 ? r ?n ? 1.搜集有关房地产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 是假定房地产无空置（即100％出租）情况下的收入。 3.估算有效毛收入； 4.估算运营费用 5.估算净收益 （A=有效毛收入--运营费用）； 6.选用适当的还原利率 r或Y； 7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。 3.2 收益法的计算公式 一、基本计算公式 V ? A1 ? (1 ? r1) A2 (1 ? r1)(1 ? r 2) ? ..... ? An (1 ? r1)(1 ? r2).....(1 ? rn) n n ? ? i?1  Ai i i ?(1 ? rj) j ?1 在实际估价中，一般假设资本化率长期维持不变，即rl＝r2＝r3＝…＝rn＝ r，则上述公式可简化为： V= A1 ? A2 ? A3 ? ......... ? An (1 ? r) (