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一个 房地产项目开发 的整个 流程 大体上包括 10 个阶段。 （一）开发 商提出 开发 设想是整个 房地产项目开发 的起点 在市场经济体制条件下， 开发 设想是 房地产开发 商最关键的一项工作，从这 项工作起， 整个房地产项目开发 就进入了状态。 开发 设想是否准确地反映了市场 的需要，将决定未来整个 房地产项目开发 的成败。这需要 房地产开发 商认真研究 房地产 市场的变化趋势， 确定不同地段的发展前景， 把握不同 项目 的市场需求状 况。 （二）可行性研究是 房地产项目开发 的第二步，也是非常关键的一步 开发 商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行 性研究。可行性研究是 房地产项目开发 不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此 项 目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。 进行可行性 研究，就可能有两种结果： 一是可行性研究表明这个设想不可行， 那么即使 开发 商不同意， 这个 项目开发 的全过程实际上就结束了； 二是可行性研究表明这个设 想可行，则不出意外，这个 项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽 视可行性研究， 或者将可行性研究当成一种形式的风气， 在房地产项目开发 领域 还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对 待。 （三）申请项目用地是 房地产开发 的第三步，也是正式启动 项目开发 的第一 步 土地是所有建筑的基础， 申请土地是 房地产开发 正式启动的第一步。 在我国， 由于人多地少， 土地资源成为极为稀缺的资源， 对许多 开发 商来说， 拿到土地才 是最关键的一步，有了土地就有了 开发 的全部条件，有土地就不愁 项目 赚不到钱。 因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。 我国原来规定可以有划拨和出让两 种获得土地的方式， 划拨土地太多， 冲击了正常的土地市场的运行， 目前只有少 数几种情况才可以获得划拨土地， 绝大多数土地都是通过出让获得。 但在实际上， 从原土地使用者 （即原来占有国有土地的国有企事业单位） 获得土地却是主要方 式。开发 商在获得了土地使用权的规定使用年限之后， 要到建设行政主管部门备 案，领取《 房地产开发项目 手册》。 （四）项目 设计是 房地产开发 的第四步，也是关系到 项目是否符合市场需要 的重要一步 根据 项目 的规模，设计的具体 工作 流程 也有所不同。对于规模较大的 房地产 开发项目 来说，一般要分成方案设计、 初步设计和施工图设计 3 个具体步骤。 方 案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境 关系等方面的设计要求。 初步设计在方案设计的基础上， 应提出设计标准、 基础 形式、结构方案及各专业的设计方案。 初步设计文件应该包括设计总说明书、 设 计图纸、 主要设备与材料表、 工程概算书 4 个部分。 施工图设计是初步设计基础 上的更详细的设计， 具有工程设备各构成部分的尺寸、 布置和主要施工方法； 并 要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。 开发 商在进行规划及建筑 设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件， 以获得规划设计条件 通知书 （主要规定规划建设用地面积、 总建筑面积、 容积率、建筑密度、绿化率、 建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。