松江新桥新南路项目产品定位报告.pptVIP

2012.02 松江新桥新南路项目 产品定位报告 Q 1 我们面对的环境是什么？ Q 2 如何规划布局满足项目制 定目标同时符合市场需求？ Q 1 我们面对的环境是什么？ NEXT 我们将对项目自身区位和商 业、帮等环境研究项目业态的可行性 .... PART 1 项目自身审视 4 上海奇正 | 以正合·以奇胜 5 区位 1 ——交通方便、房价较低，住宅产品未来具备导入外部客源 ? 新桥区域离莘庄仅 5KM ，新桥目前住宅 成交均价约在 12500 元 / ㎡ ，而莘庄莘庄 成交价达到 18100 元 / ㎡ 。 ? 沪昆高速公路新桥至莘庄是免费的，新 桥开车到莘庄仅 3 分钟路程，出行非常 便利。与莘庄相比，区域在价格上具备 很强的竞争性，未来项目将有可能吸纳 莘庄的部分客源。 新桥 上海奇正 | 以正合·以奇胜 6 ? 项目位于上海松江区新桥镇核 心位置，新南路南侧。总用地 面积约 20 亩。北侧和东侧边临 路，西侧和南侧临水，交通便 利，景观优势明显； ? 项目的西侧规划为医疗用地， 再往西为绿地集团开发的高端 住宅开发项目新南路 1 号。南侧 规划为九年制学校。北侧和东 侧为已建成的别墅区； ? 区域内有多个高品质楼盘为项 目提供了充分的消费群体。 区位 2 ——区域周边多为别墅区，配套设施正在逐步完善 新南路一号 上海奇正 | 以正合·以奇胜 7 ? 项目用地目前分为南北两块，北侧为商业功能，主体四层，局部两层，内容包括社区超市、 餐饮、宾馆和洗浴休闲中心；南侧为农贸市场。 ? 总体而言，现状的商业业态比较简单，层次较低，环境品质也不高。 区位 3 ——目前项目地现状商业层次感较低，存在提升空间 上海奇正 | 以正合·以奇胜 8 区位 4 ——轨道交通的导入进一步提升板块价值 ? 轨交 22 号线全长 56.4 公里，途径徐汇，闵行，松江， 金山四区。全线设上海南站，莘庄，春申，新桥， 闵西，叶榭，亭林，阮巷，金山 9 个车站。 ? 22 号线的开通，意味着松江即将进入都市半小时圈， 新桥至上海南站只需 8 分钟，预计在 2012 年 3 月份 开通，新桥的区域价值进一步提升。 上海奇正 | 以正合·以奇胜 9 南方商城 / 家乐福 华联吉买盛 易初莲花 大润发 易买德 百安居 乐购 世纪联华 乐购 乐购 龙城购物中心 易初莲花 石头 . 剪刀 . 布 家得利 九百家居 农工商 锦江乐园 热带风暴 爱好广场 家得利 徐家汇 七宝 莘庄 本案 农工商 麦德龙 5KM ? 莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别 墅区域现有别墅项目近 30 个，别墅总量 10000 多栋，区域常驻人口约 11 万人，但由 于多为别墅区、整体空置率较高，常驻人 口不足。 ? 项目地距离莘庄商圈约 5 公里、七宝商圈约 7 公里、徐家汇商圈约 13 公里，区域共将形 成 66 万商业体，其中包括友谊南方商城： 面积 14.4 万平；莘庄龙之梦：面积 5 万；地 铁上盖综合商业：面积 12-14 万；莘庄仲盛： 面积 28.5 万，整体商业处于饱和阶段、大量 高端消费流失到该区域。 区位 5 ——高端消费流失、区域商业整体处于饱和阶段 上海奇正 | 以正合·以奇胜 10 区位环境理解结论 PART 2 办公市场分析 11 上海奇正 | 以正合·以奇胜 12 项目名称 物业形态 区域 总建 ( 万方 ) 已推 ( 万方 ) 已售（万方 ) 整盘去化率 未来可售 ( 万方 ) 绿地松江商务 广场 办公 松江老城 3.5 3.5 3.402 97.2% 0.098 福都商务广场 办公 松江新城东 区板块 2.75 2.75 0.0698 2.5% 2.68 上海国际礼品 城 办公 泗泾 5.1 5.1 3.2 62.7% 1.9 上海海派青城 （三期） 办公 新桥 4.57 4.57 3.8 84.7% 0.77 上海双高商务 广场 办公 松江南部 4.36 4.36 1 22.9% 3.36 上海平高世贸 中心 办公 松江老城 7.5 7.5 0.16 2.2% 7.37 供应环境 以目前在售项目为主，未来存在一定的供应量 上海奇正 | 以正合·以奇胜 13 项目名称 开盘时间 推盘套数 去化套数 去化率 月均去化套数 月均去化面积 绿地松江商务广 场 2009.5 263 248 97.2% 6.6 1031.6 乐都大厦 2008.10 136 136 100% 5 1082 上海海派青城 （三期） 2011.7 198 60 30.3% 10 440 福都商务广场 2011.9 693 19 2.7% 3.8 139.6 上海双高商务广 场 2010.9 325 85 26.2% 5.3 627.6 上海平高世贸中 心