2012年全国简易二手房价格估算.pdfVIP

简 易 二 手 房 简 易 二 手 房 价格估算 价格估算 如何扩大你 的议价空 间 如何扩大你 的议价空 间 二手房的估价概念  是指经纪人对拟上市交易的合法房产进行综合 的测算、分析、评估并提出在市场上具有竞争 力的房产销售价格的工作过程。  内容：二手房租金确认、售价评估、店面租售 预算、地价估算、投资分析等。 在中介业务中如何运用评估知识  1、一种有效的营销工具；  2、一门专业的服务技能；  3、一个密切的合作伙伴；  4 、一项科学的工作方式。 影响房地产价格的因素  1、市场周期  2、交易目的（房产用途）  3、区域因素（繁华程度、交通、环境、景 观、公共设施配套、城市规划限制）  4 、个别因素（房产权益、类型、结构、装 修、户型等） 估价原则 合法原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 二手房常用估价法：  1、市场比较法  2、收益法  3、成本法  4 、假设开发法  5、基准地价修正法 市场比较法参考系数：  1、房屋折旧：从竣工后即进入折旧期 50年100分，-2%/年  2、旧房（特点）扣减：指户型落后或功能陈旧或“三小” （小厅、小厨、 小卫）-10%  3、楼层朝向  七楼为例，一层为基准，3、4层+3%；2、5、6层-3%；7层-5% 坐北朝南外 扣1%—5%  4 、环境影响：主要考虑物业管理和学校分布 重点学校+15%，物业完善+5% 非独立封闭式小区-5%  5、心理因素 -8%  6、当地商品房价格（参考市场数据） 实战演练：  请参考案例  1、--10%  2、--3%  3、-5% +5%  4 、+15%  5、-10%  6、-8%  最后价格：108*2800* （100-10-3-5+5+15-10-8）%=  人民币254016.27元 演练案例：  王小姐准备出售远太苑一套二手房，请帮她估 算一下该房产的价格。  1、1997年建成  2、总7层，此房在4楼  3、坐北朝南，半封闭管理小区  4 、旁边有泉州五中分校  5、户型有一定的缺陷  6、111.17平方,2500元商品房价 实战经验(精华版)  1、价格确认得越低，就越好操作。  2、既要充分尊重房东心理价位却又不可偏离市场行 情。  3、价格可浮动性的说辞体现着灵活与经验  4 、过程的科学性可以得到客户的超级信任；报价精 确到分厘越能体现你的专业与说服力。  5、善于综合评价，并借住你所在团队的力量。  6、以上建立在长期频繁的运用上。 恭喜你：  学会熟练运用二手房估价法 你就会成为一名合格的房地产经纪人  在你的客户面前，请记住： 我是专业的！  我是权威的！ 阿寺 再一次： •祝大家成功！