2008年7月北京二手房市场全面分析.pdfVIP

2008 年 7 月北京二手房市场全面分析 7 月存量房交易量继 6 月存量房市场出现交易量萎缩现象后，再次 呈现下降趋势，是今年前 7 个月跌幅最大的月份，环比降低 32.01％； 在交易量大幅波动之时，本月的交易均价也出现了较大的变动，逆势上 涨 9.9％，这是今年 5 月、6 月交易价格连续走低后的第一次反弹，且 反弹力度强劲。 本月市场交易量的下降非个别行政区交易量缩减所至，13 个行政区 的存量交易中，除海淀区、石景山区保持稳定外，其他 11 城区都有较 大的交易量波动现象，交易量变动幅度相对较小的通州区，交易量环比 降低比例也高达 13.04％；东城区、房山区、顺义区三个区域的交易量 下降比例更是在 70％以上；以往的交易主流区如朝阳区、丰台区本月也 难逃量跌的大势，交易量下降比例在 50％左右。行政区交易量普跌的合 力作用之下，本月整体市场交易量锐减三成。 针对 7 月存量房市场的交易情况，存量房市场出现淡季是市场经历 调整后，交易走向理性和成熟， 以及奥运年特定的外部市场环等多方因 素共同作用下的结果。 北京市 2008 年 7 月 13 行政区成交量比重分析 1 在 7 月份的成交数据统计中，海淀区交易量占总量的 35％、丰台区 交易量占总量的 18％、朝阳区交易量占总量的 12％，朝、海、丰占据 交易主流的形势没有改变，成交比重相 比上月还提高了 3 个百分点，但 是朝阳区的交易地位变动明显，已跌落至本月的第三位；东城、西城、 崇文、宣武四个城市核心区交易量占交易总量的 9％；近郊区中通州交 易比重最大为 10％，大兴次之，交易比重为 8％。 业内房产走势的争论以及每月交易数据 的无规律变化，对购房者和 售房者都产生了较强的影响，认准奥运后房价有望走低的预期，部分不 急于购房的消费者观望情绪浓，而租赁市场的升温，让物业持有者选择 “暂租待售”来降低持有成本，关于奥运，更多的业主看好奥运之后的 房产市场，同样的现象给予买卖双方不同的心里预期，于是这种僵持态 势的影响下，本月存量房交易量大幅下降。 北京市 2008 年 7 月 13 行政区成交均价分析 2 各行政区交易均价分析图可以看出 ，除了城市核心地域的东城区和 西城区外，海淀区是本市二手房交易均价最高的区域，比区域优势相当 的朝阳区、丰台区高出数千元，具体价格数据为东城 17996.19 元/平米、 西城 16646.4 元/平米、海淀 16590.3 元/平米。价格差距必然影响人们 在该区域的购买需求，所以交易价格偏高的老四城区交易量都相对较 低，而海淀区价、量差别于老四城主要基于以下几点，一是，海淀区的 军产房、校产房无法流通于存量房市场，供应量有限；二是，海淀区社 会、人文环境优势明显，名校附近房产需求旺盛；三是，区域内高端住 宅较多且新建项目市场定位较高；四是 ，海淀区域白领购房比重较大， 精品小户型受欢迎度高，小面积、低总价则单价高的现象比较明显。 北京市 2008 年 1－7 月成交比重变化分析 3 从本月区域成交的总体变化上可以看出 ，本月成交区域打破了以往 朝阳、海淀差距微弱，共同引领存量房交易市场的格局。海淀区成交比 重明显提升，本月以 35％的交易比重位列第一；老四城区交易比重下降， 东城、西城、崇文、宣武交易量比重环比上月分别降低 0.22％、0.96 ％、1.93％、1.71％；近郊区域成交比