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酒店管理财务 论述酒店投资及利润 酒店利润 一、 投资成本 酒店的投资，作为物业的一种，需要的资金量大，投资成本的内容多。根据 内容，投资成本可以分为四大类： 1. 建筑物成本：建筑物成本一般按每平方米价格计算。这项成本的高低，和不 同地区、城市的物业价格水平有关。 2. 非建筑物成本：非建筑物成本的内容包括家具、固定装置、设备、室外娱乐 活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本的高 低，和酒店投资的档次有关。 3. 软成本：软成本包括酒店项目整个建设、筹建期的法律咨询费、设计费、筹 资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本的高低，和酒店的 建设周期、筹建负责人是否专业有关。 4. 土地成本：土地成本高低，和酒店建造所在的城市、选择的具体地段有关。 以上四类成本之和构成酒店的投资总成本。投资总成本控制得当，和酒店的 规模、档次匹配，是酒店实现投资收益率目标的第一前提。 二、 筹建周期 建造一个酒店，属于比较大和比较复杂的一项工程，筹建的周期相对其他工 程而言会比较长。正常的筹建周期一般在 3 年到 4 年左右。具体可以分为四个时 间段： 1 叶予舜 二〇一二年十二月六日星期四 1. 立项准备：期准备期一般在半年左右，由立项、报批、申请各类项目所需的 许可证，到筹建人员的到位。 2. 土建及设计期：这一时期一般是在半年左右，包括土建的招标、土建施工合 同的签订、设计单位的招标、投标、定标及最终设计方案的定稿。这一时期， 筹建方和土建单位以及设计单位的配合，是这一周期时间的保证。 3. 结构建造和设备、设施定购期：这一时期一般是在一年左右。承建单位在酒 店建筑结构施工的同时，筹建方开始进行设备、设施的选择、 比价、定购。 4. 设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期：这一时期一般也是一年 半左右。在酒店建筑结构完成的情况下，定购的设备、设施随着内装修的进 程而逐步进行安装。内装修的设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定 后，内装修的队伍和安装队伍基本上是同时进场。营业准备包括人员的招募， 家具及各类用品的采购，人员的培训，市场计划的制定等等。 三、 资金结构 建造一个酒店所需的资金，少则几千万元，多则几个亿，乃至几十个亿。这 种数额的投资，资金的结构往往是多元的。按照一般规律，目前在我国建造酒店 资金的结构由以下几部分组成： 1. 上级拨款政府部门或企业，拿出一笔资金投资酒店。这种资金结构，目前已 不多见。以这种形式建造的酒店，对日后的经营管理者来说，没有资金方面 的压力，也没有债务负担，是最为有利的。 2. 自筹资金酒店立项以后，自行招商引资，投资者根据投入的资金多少，确定 在整个酒店占有的股份的比例。 这种形式，往往在酒店的建造过程中，不 2 叶予舜 二〇一二年十二月六日星期四 同股东之间对投资的主体有不同的看法，在多方意见无法统一的情况下，时 有发生股东中途退股或资金不到位现象。当有这种现象发生的时候，筹建方 需要花费额外的时间和精力，去募集缺额的资金，资金如果一时无法解决， 就会影响项目的进程。 3. 银行贷款现在有不少酒店，立项以后，资金是完全靠银行贷款解决的。贷款 当然采用多种组合，有长期的、短期的，有外资的、人民币的。用贷款就有 一个利息问题，外币贷款除了利息，还有一个汇率差问题。 市场结构性过剩 中国是酒店业大国，但远远不是酒店业强国，其中的根本问题是“产业集中 度太低”。2006 年，前十位的酒店品牌占中国市场整体销售量的 13％。而在美 国，前十位的酒店品牌的市场占有率超过 60％。 酒店行业目前最缺乏的，是一个资本运作和流动平台。没有这个平台，酒店 行业无法真正融入资本市场，企业间的并购、产业的集中，就不能流畅实现，真 正有影响力的本土酒店集团和品牌就无法诞生。 专家称，导致我国酒店业总体经济效益低下的原因众多，但其根本原因在于