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2012 年前三季度广州二手房住宅市场数据成交分析   一、2012 年前三季度广州市二手房住宅市场总述 在经历了 2011 年的持续向下调整之后，量价调整基本到位的广 州二手住宅市场在 2012 年3 月份之后挟着“首套房贷利率恢复8.5 折优惠”的东风踏上了复苏之路，观望多时的需求重新启动，成交量 稳步回升。据广州市国土房管局的数据，1-9 月份，全市二手住宅的 交易登记宗数为39947 宗，交易登记面积为330.11 万平方米，虽然 同比减少了30.2%和32.1%，但是下降幅度较上半年分别缩减18.7 个 百分点和17.7个百分点，较第一季度分别缩减35.6个百分点和33.5 个百分点，成交逐季回升。 成交价格方面，根据满堂红地产的成交数据，1-9 月份广州原八 区（不含南沙、萝岗）的二手住宅成交均价为 14852 元/平方米，同 比上升10.4%，与前三季度广州的GDP 增幅（10%）相仿。满堂红市 场部高级经理周峰表示，从总体来看，前三季度广州二手住宅价格在 经过年初的波动调整后走势较为稳定，仅在个别月份出现较为明显的 环比结构性上升，同比上涨幅度较去年同期缩小了15.6 个百分点。 从前三季度广州二手住宅市场的月度走势来看，在经历了2 月份 春节的市场最低谷之后，开年以后随着各大商业银行纷纷恢复首套房 贷利率的 8.5 折优惠，之前观望不前的楼市刚性需求得到刺激，从第 二季度开始分批入市，市场信心持续恢复，成交逐季升温。满堂红市 场部高级经理周峰表示，对比前三季度的成交数据，第一季度市场的 月均成交面积仅 20 余万平方米，第二季度上升至 35 万平方米左右， 到第三季度则上升至50 万平方米以上，已经非常接近限购之前市场 正常时期月均60 万平方米左右的成交水平。 价格方面，根据满堂红地产的成交数据，前三季度广州二手住宅 的成交均价呈现稳中有升的趋势，其主要原因是随着后期改善型需求 的入市、市中心的高价物业成交比例有所提高，这在9 月份的成交均 价表现最为明显。由于以越秀区、天河区的高价物业为代表的2 万元 /平方米以上的物业的成交比重从8 月份的14.0%提高至21.1%，9 月 份全市二手住宅的成交均价上升至16578 元/平方米，达到年内最高 位（下图 1）。 二、2012 年前三季度广州市行政区域二手住宅买卖市场简述 1、“老三区”成交最为坚挺 南沙、黄埔成交降幅最大 根据广州市国土房管局的数据，1-9 月份，全市十区的二手住宅 交易登记面积为330.11 万平方米，同比减少32.1%。其中，中心城 区成交196.16 万平方米，占全市成交的59.4%，同比减少32.0%。 各个行政区域之中，越秀、荔湾、海珠这三个老城区成为全市成 交量降幅较小的区域，同比下降了两成多，而其它区域之中除了萝岗 区外降幅都在三四成左右（下表1）。满堂红市场部高级经理周峰表 示，“老三区”的二手住宅成交量能在调控的环境下相对保持坚挺， 再次证明市民对在生活氛围浓郁、教育资源独到的老城区置业的偏爱。 而南沙区和黄埔区则成为全市二手住宅成交量降幅最大的区域，同比 分别减少 46.7%和46.3%，主要与两者的二手住宅成交受本区域和周 边区域的新建商品住宅市场冲击较为明显有关。由于一手促销、一二 手倒挂等现象的出现，前三季度郊区和外围区域的“次新房”成交受 到了较大影响。 表 1：2011、2012 年前三季度广州市二手住宅交易登记面积同比 情况（单位：万平方米） 2、成交均价上升 10.4% 套均总价涨 12.31 万元/套 满堂红地产的成交数据显示，前三季度广州原八区（不含南沙、 萝岗）的二手住宅成交均价为14852元/平方米，同比上升10.4%。 各个区域之中，成交均价最高的是越秀区和天河区，分别为20128 元 /平方米和19068元/平方米。均价升幅最大的是荔湾区和黄埔区，同 比分别上升9.6%和9.4%；升幅较小的是白云区和花都区，同比上升 4.5%和4.3%（下表 2）。 表 2：201