安信深圳罗湖城市更新集合资金信托计划可行性研究报告.PDFVIP

安信•深圳罗湖城市更新集合资金信托计划 可行性研究报告 报告要点： 一、信托计划摘要 （1）信托交易结构：我部拟与深圳经济特区新华城有限公司 (以下简称“新华城公司”)合作，发起设立“安信•深圳罗 湖城市更新集合资金信托计划”，信托计划总规模不超过 21 亿元，由安信信托向社会合格投资者公开募集信托资金，所募资 金用于向项目公司增资以及向项目公司提供股东借款。本信托计划期限 4 年，信托计划存续满 2 年，经交易对手申请，受托 人同意可提前结束信托计划。 （2 ）信托资金用途：信托计划成立后，募集资金用于向项目公司增资和提供股东借款，其中增资款为 5.25 亿元，取得 项目公司 75%的股权，其余资金用于向项目公司提供股东借款，主要用于支付深圳市罗湖区金钻豪园城市更新项目（“罗湖项 目”）的拆迁安置补偿费用、补缴土地出让金和项目开发建设。增资款和股东借款根据项目资金需求分期投入。 （3）退出方式：信托利益的来源主要为项目公司进行土地开发产生的销售收入。收益分配来源包括：（1）安信信托获取 项目公司的分红，并以分红所得向信托受益人分配信托本金及收益；（2）项目公司偿还信托计划的股东借款，并支付利息； （3）安信信托转让或处置项目公司股权及对项目公司的全部债权，并以转让所得向信托受益人分配信托本金及收益。转让债 权与股权的价格由受托人委托评估机构评估确定，通过对外转让的方式变现信托财产（同等条件下，项目公司原股东享有优 先购买权）获取投资本金与收益，继而向信托受益人分配，实现信托计划的退出。 二、罗湖项目 内容摘要 （1）项目基本情况：罗湖地块位于深圳市罗湖区翠竹路与太宁路交汇处，规划用地面积为 32847 平方米，开发建设用地 面积 27920 平方米，其中，一期用地面积 19454 平方米，容积率 10.06，二期用地面积 8466 平方米，容积率 3.19，总建筑面 积 22.28 万平方米。物业类型为高层住宅和商业。安信信托拟与新华城公司合作，充分利用其在房地产开发、工程施工及项 目管理方面的经验，以及在商业运营方面的专长，共同打造当地高端社区。 （2）项目所处阶段：根据《深圳市城市办法》等法规的规定，城市更新项目分为 6 大步骤：项目纳入城市更新计划阶段， 核查土地和建筑物权属阶段；确定城市更新单元规划阶段；实施主体确认阶段；土地出让阶段；开发建设阶段。本项目目前 处于实施主体确认阶段，即项目公司与业主签署拆迁补偿安置协议阶段。 （3 ）拆迁进展：项目涉及拆迁总户数为 870 户，截至 2018 年 1 月底，总签约完成 836 户，完成率 96%，尚有 34 户未签 约。其中：一期未签约 1 户，二期未签约 33 户。 项目主要优势如下： 1) 位置优越，交通方便：项目位于深圳市老城区罗湖区中心位置，两条地铁线交汇的地铁站出入口处，属于地铁上盖物 业，位置优越，交通方便 。 2) 地块稀缺，抢占先机：罗湖区土地稀缺，城市更新为主要供地方式，但是城市更新供地程序多，很多项目进展缓慢甚 至停滞。本案属于深圳市第一批城市更新项目，已完成城市更新立项、确认土地和房屋权属和城市更新单元规划程序，拆迁 正在进行中，有望尽快完成拿地程序，抢占先机。 3) 有利于拆迁的因素: 本项目地块属于国有土地性质，产权清晰，不存在土地产权不明等情况；本项目启动较早（2010 年），已签定拆迁协议的居民都希望项目尽早开工，尽早回迁，业主代表主动去联系未签协议的业主，促使他们签署拆迁协议。 4) 周围环境优越 ：项目紧邻翠竹公园（占地面积45.13 公顷）。且项目周围 3 公里内 5 个公园，环境优越。 5) 配套齐全：项目区域成非常成熟，有重点小学翠北实验小学，医院、银行、购物、活动中心配套齐全。 6) 所在区域政策倾斜：该项目为罗湖区重点推进的城市更新项目，罗湖区已成为深圳市城市更新试点区，审批权力下放 到区政府，作为第一批城市更新项目，目前区领导非常重视，舆论也比较关注，有利于尽快完成实施主体确认工作。 三、交易对手简介 新华城公司是深圳最早的开发商业物业的房地产公司之一，由市政府批准负责深圳市位于人民中路南起深南大道，北至 人民新街，解放路东起东门路，西至新园路与永新街交接的新安酒家以东地段范围内旧城区改建，一手打造了老东门商城。 老东门商城占地面积 25,500 平方米，建筑面积 10 万平方米，以古典建筑外观，形成一个具有岭南特色的建筑群，集服装批 发、金融