万科项目并购策略分析.pdfVIP

战略资讯研究 万科并购策略分析 战略规划部 2010年6月【第6期】 战略资讯研究 万科并购策略分析 摘 要 � 万科从1991年上市前后，就无数次与香港国际资本碰撞，使得万 科洞悉资本的力量，也逐渐学会了合作与并购的策略与知识； � 年销售额从50亿元到500亿元仅用了4年时间，年复合增长率 77.83%，在抓住行业高速成长机遇的同时，更得益于万科充足的 土地储备和强大融资能力； � 万科第三个十年发展规划确立美国的Pulte和日本住宅产业化模 式是其学习的标杆后，更是从战略的高度坚定了运用资本运作与 跨区域并购两个能力作为企业规模化扩张的核心武器，通过并购/ 合作万科快速获取了大量的优质土地及项目资源； � 借助资本的力量，在3+X区域布局的战略指导下，万科在2005- 2009年发起多次并购，主要方式：一是战略性并购，如对南都集 团及朝开集团等的收购；二是更多的通过对项目公司进行股权收 购。借此快速完成了对目标区域市场的战略布局； � 近年万科通过土地并购与合作所取得的土地占到公司权益土地总 储备的30%以上，对公司的发展贡献巨大； � 万科主要的并购策略： 1. 遵循3+X的区域布局策略，进入百万人口以上经济发达城市； 2. 对合作伙伴的四点要求：一是运作规范，二是客户价值取向相 同，三是经营理念相近，四是产品或市场有互补性； 3. 优先并购在建项目，拉长资金支付时间； I 战略资讯研究 万科并购策略分析 4. 一般不谋求100%控股，合作方保留部分股权，为项目合作承 担部分必要责任，锁定风险； 5. 公司整合基本保持原有公司结构体系和人员设置，仅作部分岗 位调整，输入万科管理体系和品牌，注重与万科企业文化相融 合，体现“共生、双赢”思想； 6. 并购合作模式逐渐从与同行合作拿地“哥俩好”模式，向“傍 大款”与城市国资背景的“地主”们合作，潜入土地一级市场 的模式转变。 � 万科认为只有具备一定条件的企业才有资格去整合别人，并购成 功需要具备四个条件： 1． 要有资金实力，能快速从资本市场获取强大的资金支持； 2．要有优秀成熟的管理团队； 3．要有领先的优秀的管理模式； 4．要有强大的具有号召力的品牌优势。 II 战略资讯研究 万科并购策略分析 目 录 1、规模化扩张的两大武器——资本运作+并购/合作1 2、并购/合作贡献巨大2 3、项目并购以战略为指针3 4、并购时机——市场进入调整期5 5、项目并购/合作的选择策略5 6、并购以项目土地为中心6 7、收购手段以现金支付为主7 8、并购整合与实施效果7 9、并购成功的四个条件9 【备注】 万科从1984年成立之日起，就将并购整合作为企业发展的一个重要手段， 从最初的多元化业务——“加法战略”开始，到确立房地产为主营的——“减法 战略”，以及现在的合作与并购成长、精细化的——“乘法战略”，都在不断进行 业务分化与重组，在这个过程中，万科逐渐从一个资本运作的新手成长为一个老 练的猎人。 在万科26年的历史里，资本运作几乎没有停止过，尤其是确立房地产专业 化道路后，对项目的并购整合，从数量和效果来说行业没有与之匹敌者。我们希 望通过分析他们的经验教训，对我们的发展策略有所借鉴。 战略资讯研究