演讲稿三旧改造项目-房地产可行性分析.pptVIP

广东XX大学硕士学位论文 (XX硕士) XXX地块可行性研究 XXX 指导教师：XXX 2015.5 . * 目 录 1. 绪论 2. 项目概况 3. 项目市场环境分析 4. 房地产市场分析 5. 项目SWOT分析与定位 6. 规划设计初步分析 7. 工程进度及销售计划分析 8. 财务分析与评价 9. 社会评价 结论与建议 . * 第一章 绪论 . * 研究背景及意义 1、粗放的城镇化建设造成城镇空间分布不合理，社会资源浪费，城市管理成本增加，“城市病”的问题日益突出。 2、“三旧改造”是许多城市建设的重要途径。XX市是国内首个明确提出“三旧改造”的城市，其中XX区是XX市最早涉足“三旧改造”的地区。然而XX区对“三旧改造” 所积累的经验却说明，改造项目回报理想，但风险可控性低，运作时间长，社会出现抵抗情绪，对企业、政府、社会均带来沉重压力。因此对“三旧改造”进行深入而系统的研究显得尤为重要。 3、通过对XXXX地块改造项目的可行性进行论证，分析开发商在三旧改造项目上的操作方式，为类似的“三旧改造”项目提供参考，促使城市的建设能够在更科学、更和谐的环境下实现可持续发展。 . * 研究思路框架 房地产可行性分析研究的相关文献收集 澜石旧改片区5#地块的实证分析 国内、外城市发展及改造研究综述 项目背景 及 基本情况 项目地区 宏观经济 环境分析 项目地区 市场环境 分析 规划设计 初步分析 财务分析 与 评价 社会评价 研究结论与建议 . * 第二章 项目概况 . * XX片区处于XXXX中心组团核心街区，地理位置优越。XX片区经历数十年自然发展，片区规划不到位，功能布局不合理，公共基础设施缺乏，治安、环境、卫生等方面存在的问题突出。 XX片区改造背景 . * XXXX区委、政府于2009年落实对XX片区启动“三旧改造”，并后续完成了该片区控制性详细规划的调整。 调整方案依托地铁站、XX水道、公园等资源对片区商业商务组团、教育医疗组团、居住组团重新布局，片区总面积约2176亩，实际改造面积约1800亩。 XX片区总体规划 . * 项目宗地现状 项目地块已拆除建筑物占总用地面积约98%，剩余两座厂房宿舍未能拆除 。 已清拆的区域地势平坦，初步评估地下没有影响地块开发的电缆、燃气管道、给水管网、通讯线路、暗渠及其它构筑物。项目所处的地层主要是由素填土、粘土、 淤泥、砂土及泥岩等组成。 . * 项目主要经济指标 项目地块净用地面积为27610.82平方米，总建筑面积121369.69平方米（其中，住宅81056.05平方米，商业4361.48平方米，规划配套设施13682.47平方米）。 规划配套设施包括居委会，警务室，社区卫生服务站，文化活动中心，社区服务中心，老年人服务中心及物业管理用房。项目共提供住宅656套，机动车位476个。 . * 第三章 项目市场环境分析 . * 经济环境分析 我国经济进入“新常态”，其增速有所回落，然而在结构调整、改善民生等方面却有明显改善，而广东省经济的转型升级和深化改革亦在稳步推进，整体稳定并有所提升。 在以上大环境下，结合XX市2010年-2014年的经济状况分析，XX市正处于人才和资本流入状态，对房地产行业的发展会有支持。然而，主要由工业的发展来带动住房需求的上升是缓慢的。其中，XX区正经历着工业企业关停和搬迁的过程，这样有利于人居环境的建设，但也削弱了社会对住房的需求。 . * 政策环境分析 2013年2月20日 “国五条”出台，重申坚持限购限贷政策，坚决打击投资投机，要求各地公布年度房价控制目标。提出对房价上涨过快城市进行限购，并建立稳定房价工作的问责制。 2014年9月30日央行出台房贷新政放松限购，对拥有1套住房且已偿还贷款的家庭可按首套房贷政策购买第二套房；对贷款购买首套住房的家庭能按30%比例支付首期，且贷款利率调整为最低按基准利率的0.7倍。 2009年XX政府在《关于推行省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》中明确五项原则：政府引导，市场动作；明晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重历史，客观公正。 2011年XX区通过“三旧”改造促进工业提升发展、促进产业提升发展的实施细则，均在加强规划调控、鼓励提供土地、鼓励集约开发、鼓励投资开发、鼓励企业入驻等方面制定了对应政策。 . * 城市规划分析 《XXX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出把城市升级改造作为XX区的重点工程，要求规范有序地推动旧改项目的建设，塑造出岭南风格为主题的中心新城区形象