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如何评判一家购物中心之三：业态分析 3.1 业态是什么？? 业态是针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 ? 3.2? 业态的分类 购物中心的业态可分为零售、娱乐和餐饮三大类。 商业：娱乐：餐饮 = 52:30:18 这个比例被称为商业黄金分割定律。对不同的国家、地区、项目，其指导意义不尽相同，但在一个更加以人为本的体验经济时代，要在激烈的市场竞争中取得更大优势，对娱乐配套进行更大的投入是十分必要的。 还有一种比例为：商业：娱乐：餐饮 = 55:25:20 ? ????香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。其中，服装配饰鞋帽的商户数量?是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。 ????在香港现存的购物中心当中，餐饮平均占到香港购物中心总承租面积的25％以上。其中社区型购物中心所占比例最高，餐饮平均占到总承租面的28％。区域型购物中心略低，平均占到总承租面积的22％。 ? 深圳万象城业态组织 店铺数量??主力店5家(real时尚百货、Ole超市、嘉禾影院、冰纷万象滑冰场，顺电)，餐饮44家，其余213家 业态面积比例主力店/次主力店40%，国际名牌3%，精品店22%，餐饮15%，娱乐20% ? 深圳COCOPARK业态组织 店铺数量：主力店2家(百老汇影城、吉之岛超市)，餐饮40家，其余128家。 业态面积比例：零售47%，餐饮41%，服务7%，电影院?5%。 ? 香港圆方业态组织 业态面积比例：主力店2家?(Threesixty超市、The grand影院)占23%，其他77%。 ???????????? ?名牌购物? 26.11%，餐饮12.74%，娱乐21.02%，服装14.65%，美容25.48%。 ? 3.3? 购物中心中业态的五个考虑因素:?????????????????? 内容:包含零售、娱乐和餐饮三大类。 大小：一般来说，主力店面积2000平米，次主力店面积〉1000平米，精品店面积200 平米 。 形状：精品店进深 20m，长宽适合比例为2：1；百货等主力店尽可能方正。 位置：主力店尽量布置在主流线端部，餐饮、娱乐业态适合布置在主流线端部及顶部。 相互关系： ??? a将餐饮场所设置于溜冰场上空或周围，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化 ????b?不让主力店占据一整层的面积，而是要让它多层分布；电影院分层进出，使进出场人流分开，带动两层人气。 ????c 餐饮设置一般采取集中和分区相结合的方法，多点多层，低层以轻餐饮为主，高层可布置??????大型餐饮。将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极。 ??? d平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营。 ??? e同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层。 f?顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。 ? 3.4 主力店 ????主力店是指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户，面积占比比较大。在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。 ????次主力店跟主力店的前提定位是一样的，也是在项目定位和功能组合之下，在客流带动、品牌引领、收入贡献上只是一个方面；而主力店是全方位的。大家会发现一个特点，我们把面积这个维度在次主力店中给去掉了。次主力店主要是凸现项目之下的品牌引领功能。 ????通俗来说，如果作为主力店，我们更强调它综合功能下的作用。次主力店可能是单一维度下的品牌引领作用。比如星巴克，还有健身中心等等，这都是次主力店的考虑。尽管有些面积比较大，也是次主力店。 ? ???主力店主要体现的是对整个购物中心客流吸引的核心作用；同时，对整体的定位和安全性起到支撑作用。在整个购物中心中的面积占比比较大，或者在其业态中数量旗舰店类型。 ??? 主力店是购物中心吸引客流的主要来源，对聚集人气和组织人流有着重要作用。它把人流从一个主力店吸引到另一个主力店，在这个过程中引导着顾客经过其它店铺，从而提高购物中心整体的商业价值。 ? ????主力店一般包括：百货商店、超市、电影院、冰场、儿童主题乐园、电玩城等。 ? 3.4.1? 电影院?? a?规模 ????根据《电影院建筑设计规范》： ????特大型：1801座以上，宜有11个厅以上，平均164座／厅； ????大型：1201～1800座，宜有8～10个厅，平均150～180座； ????中型：701～1200座，宜有5～7个厅，平均140～171座； ????小型：700