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评判标准——建筑设计 位置感 合理的导视系统、合理的中庭等节点布置、增设导购咨询台 位置感 IFS IFS 万达金牛店 万达金牛店 三、室内人流动线 评判标准——业态组合和布局 百货与步行街 业态类型 目标人群 开口设置 主店与非主店 业态类型 客群互动 疏导方式 热区与冷区 业态类型 客群互动 疏导方式 通过合理的业态组合和布局，充分发挥动线的作用，起到扬长避短的效果，且听下回分解：业态组合和布局 三、室内人流动线 购物中心业态处理 业态的定义域分类 影响业态的因素 业态 业态：零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。 通俗理解：业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 何为业态 业态 分类：哪些业态? 商业上的体现业态：百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等… 人的生活功能：购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等 来源：有何种需求？吃喝玩乐，啦撒. +learning social+? 经营逻辑：通过提供客户需要的产品或服务，达到增值盈利的过程 清明上河图 业态 外部： 消费者 人性的需求 人的消费力（量与质） 如何探测消费者的需求？ 政府规划政策 市场成熟度 物业成本，入市时机 影响最终业态的因素 内部： 传统惯性，依赖V.S 创新 招商公司内部资源 经营业绩收益考虑： 经济效益V.S 社会效益 短期效益V.S 长期效益 业态 中国： 同一业态的不同形式 美国： * 购物中心动线及业态布局的主题分享 2014.11 目录 购物中心如何成功开发 购物中心动线规划 购物中心业态布局 购物中心如何成功开发 何为购物中心 购物中心的定义 ICSC （国际购物中心协会） 购物中心是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合，购物中心提供泊车位，购物中心的大小和定位一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定 日本 购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能 泛欧洲 购物中心是作为单一实体来计划、建造和管理的，可租赁面积（包括经营单元和公共空间）不小于5000m2的零售物业 中国国标 （中国国家标准） 购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体 何为购物中心 购物中心类型 概念 万平方英尺 （包括主力店） 英亩 主力店数量 （个） 主力店类型 主力店占比 （%） 主要商圈（英里） 摩 尔 地区中心 一般商品，时尚商品（摩尔，典型配置） 40-80 40-100 ≥2 全线百货店，百货店，大量 零售商集合，服饰，折扣百货店，时尚商店 50-70% 5-10 超级地区中心 与地区中心相似，但有很多类型 ≥80 60-120 ≥3 全线百货店，百货店，大量零售商集合，服饰，时尚商店 50-70% 5-25 户 外 中 心 邻里中心 方便 3-15 3-15 ≥1 超市 30-50% 3 社区中心 一般商品便利 10-35 10-40 ≥2 折扣百货店，超级市场，药店，居家用品，大的专卖店/折扣服饰 40-60% 3-6 生活方式中心 高档全国连锁专卖店，餐饮和娱乐建在室外 15-50 10-40 0-2 习惯上通常没有主力店，但可能包括书店。其它大型专业零售商，多功能电影院，小的百货店 0-50% 8-12 能量中心 ? 控制品类的主力店业主，少数小的承租人 25-60 25-80 ≥3 “品类杀手”，居家用品，折扣百货店，仓储俱乐部，平价店 75–90% 5-10 主题/欢乐中心 ?休闲，为旅游者提供零售商品和服务 8-25 5-20 餐饮，娱乐 直销中心 工厂直销店 5-40 10-50 工厂直销 25-75 何为购物中心 购物中心如何成功开发 购物中心 成功因素 土地（地段） 企业 品牌 资金 实力 资源整合 客群定位 档次定位 业态组合 规划建筑 资本运作 招商运营 购物中心如何成功开发 社区购 物中心 区域购 物中心 城市购 物中心 商业功能定位 商品级次定位 综合型 购物中心 主题购 物中心 生活购 物中心 时尚购 物中心 精品购 物中心 市场形象定位 IFS IFS kII kII kII IFS 万象城？ 凯丹广场 万达金牛店？ 凯丹广场 SM广场 鹏瑞利广场？ SM广场 SM广场 凯丹广场 万达锦华店？ 购物中心动线规划 动线整体构成 室外动线 室内动线 一、动线系统 整体构成 动线 室外动线 车流动线 人流动线 室内动线 红线