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第二章 物业公司招标、投标管理 主要内容 ? 物业招投标概念、原则、意义 ? 物业公司招投标的组织结构 ? 物业招标工作程序与工作标准 ? 物业投标工作程序与工作标准 教学重点 ? 了解物业管理招标投标的概念、 物业管理招投标的组织机构，尤 其是开标、评标和定标的有关要 求 . ? 掌握物业管理招投标的 工作程序和工作标准 第一节 物业管理招、投标概述 物业管理招投标 是房地产项目运行 . 管理市场化 的重要形式 ---- 关键是引入市场竞争机制 . 目的 : 是物业管理企业参与物业管理项目标的 竞争，以求通过市场的竞争 , 获得物业项目的管 理权的全过程 ( 活动 ) 。 ----- 是一种通过市场进行 双向选择 的行为 . --- 建立起一种新型的 平等互利劳务 的关系 . （一）物业招标的概念 物业管理招标 : 是指开发商或业主管理委员会 ，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业 服务企业而制定出符合其管理服务要求和标准 的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方 法进行分析、判断，最终确定物业服务企业的 ( 活动 ) 过程。 （二）物业投标的概念 物业管理投标 : 是指物业服务企业为开拓业务 ，依据招标文件要求 , 组织编制投标文件，并将 其递交给招标人的行为。 （三）物业管理招标原则 ? 公开原则 ? 公平原则 ? 公正原则 ? 合理原则 （三）物业管理投标原则 ? 真实性 原则 : ? 合理竞争 原则 案例 天津嘉海花园物业管理项目招标揭晓 2000 年 3 月，天津市首次物业管理招投标活动，经 过公开、公平的激烈竞争，金厦物业管理公司一举中 标，成为嘉海花园一期的管家。这标志着天津市物业 管理工作向着公平竞争的市场化发展方向迈出了历史 性的一步。 物业管理已成为与群众生活密切相关的行业。但由 于物业管理行业市场化程度低，缺乏竞争机制，使得 一些物业管理企业管理水平低，行为不够规范，服务 水平不高。为进一步规范物业管理市场行为，推进物 业管理市场化进程，嘉海花园开发商举办了这次物业 管理招投标活动。 评注： 物业管理项目实行公开招投标，是物业管理项目委 托的必然趋势。 为推动物业管理健康发展，天津选聘物业管理企业 将全面实行招投标。《天津市物业管理招投标规则》 已出台。该《规则》规定，天津市建筑面积在 5 万平方 米以上的住宅小区的物业管理，应以招投标方式选聘 物业管理企业；建筑面积 20 万平方米以上的住宅小区 的物业管理工作必须以招投标方式选聘物业管理企业 ，并对招投标的程序和方法作出规定。此举将使物业 管理行业建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优 胜劣汰。 （四）物业管理招标投标意义 ? 有利于物业管理基本规范的贯彻和推广 ? 有利于控制物业管理服务的费用，使得业主 和使用人得到质优价实的服务 ? 有利于实现物业管理市场竞争的公平、公正 ? 有利于推到物业管理行业水平的整体提高 第二节 物业公司招标、投标的组织结构 一 招标的组织结构 ? 招标结构的类型 1. 开发商和业主自行成立招标结构，自行组织招投标工作 2. 开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标代理机构 ? 物业管理招标的方式 ? 公开招标： 招标方有较大的选择范围，有利于 避免各种关系的影响，但时间长、资金成本高 ，适用于规模较大物 业，尤其是收益性物业。 ? 邀请招标 ： 由招标人以投标邀请书的方式向预 先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出 招标邀请，参与竞标。 成本较低，但可能会漏 掉一些有较强竞争力的企业。 ? 议标： 适用于原有物业公司的续聘。 二 投标的组织结构 ? 投标书编制小组的组建 1. 投标书编制小组 2. 对外投标小组 ? 投标书编制小组工作安排 开发部： 开拓市场 财务部： 投标成本预算 工程部：设备设施的维修管理 人事部：拟接项目的人员配置 品质部：编制管理项目的目标、计划 第三节 物业招标工作程序与工作标准 ? 物业招标工作程序 ? 物业招标工作标准 物业招标工作程序 招标准备阶段 招标实施阶段 招标结束阶段 选择招标方式 编制招标文件 制订标底 发布招标公告或投标邀请书 组织资格预审 召开标前会议 开标 评标与定标 合同的签订 合同的履行 资料整理与归档 招 标 工 作 程 序 物业管理项目的开标、评标与定标 开标 指招标单位在预先规定的时间 , 将各投标 单位的投标文件正式启封公布。具体程序 是 ---- 1. 宣布评委会成员 ; 2. 招标单位法人代 表讲话 ; 3. 宣布事项 ; 4. 公证人员当场验 证投标函 ;5. 评标委唱标 . 评标 ( 由招标人依法组建的评委会负责 ) ? 评标的方法 : 一般采用综合评估法 ? 评标的程序步骤 ? 对评标委员会的有关要求 定标 是指在评标委员会对所有标书进行