物业管理开展的理论基础.pptxVIP

物业管理开展的理论基础;第三章 目录;一、物业管理与产权理论 ;一、物业管理与产权理论 ;一、物业管理与产权理论 ;1999年9月22日中共中央十五届四中全会通过《关于国有企业改革和发展若干重大问题决定》，明确规定：“建立现代企业制度，实现产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学；健全决策、执行监督体系。”正是在产权明晰的情况下，使得老百姓住房产权自有化、分配货币化、价格市场化、供应社会化、保证多样化、管理多样化。 ;一、物业管理与产权理论 ;一、物业管理与产权理论 ;一、物业管理与产权理论;一、物业管理与产权理论;(3)部分共有 甲、乙两个不同的楼梯或电梯（含电梯井）周边外墙、垂直投影范围内的土地使用权，均为这幢楼单元套房的业主所有。 ;一、物业管理与产权理论;一、物业管理与产权理论 ;一、物业管理与产权理论;3．产权理论在物业管理活动中运用。 （1）物业管理工作最主要是维护“全体共有”的产权使之正常使用。 社会主义市场经济下房屋产权多元化后：住宅小区（楼宇）内的管理日益突出出来。;一、物业管理与产权理论;东南大学远程教育;一、物业管理与产权理论 ;一、物业管理与产权理论;楼房共有部分享有的共有所有权。 所谓“公有部分”就是全部业主或部分业主都有权享用的部分，通常分为法定共有部分和约定共有部分。 ;一、物业管理与产权理论;一、物业管理与产权理论;（3）根据产权理论，规范了业主在业主大会上权利。 由于住宅小区（楼道）的特殊构造并与公共部分相连，业主间也形成了共同关系。需要通过一定组织（业主大会、业主委员会）来代表每一位业主使用、收益、处分自己物业的权利。因而作为组织一员，应在组织活动中应有一定权利。具体有：;一、物业管理与产权理论;选举、撤免管理机制人员的权利 业主参加业主大会，选举产生代表业主权利的业主委员会，如果业主委员会成员违背业主意愿，或违法乱纪，业主有权通过业主大会撤免其委员资格。同时可以通过业主大会撤免服务不到位的物业管理企业。;一、物业管理与产权理论;1．代理的概念 （1）什么是代理 一方（代理人）以他方（被代理人??的名义，在授权范围内与第三人进行法律行为，其法律后果直接归属他方的，叫做代理。;二、物业管理与委托代理理论;二、物业管理与委托代理理论;二、物业管理与委托代理理论 ;二、物业管理与委托代理理论;（2）委托代理实现要点 被代理人应慎重选择代理人 代理活动要由代理人来实现，且实施结果要由被代理人承受。因此，如果代理人不能胜任工作，将会给被代理人带来不利的后果，甚至损害被代理人利益。;东南大学远程教育;二、物业管理与委托代理理论;委托授权范围要明确 由于委托代理是由基于被代理人的委托而产生的，所以被代理人授权范围一定要明确。 例如：整个住宅小区（大厦）物业的常规性、公共服务（房屋维修管理、设备设施维修管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理）、车辆道路管理以及公众代办服务是全部委托管理，还是大多数委托管理；或者哪些不管理都必须通过物业管理委托合同来确定。;二、物业管理与委托代理理论;二、物业管理与委托代理理论;3、委托代理中的效率体现 （1）委托代理目的 任何单位、任何个人（业主）采用委托代理最终目的： 寻求自身利益最大化或损失最小化。 在物业管理中，委托物业管理企业进行管理服务就是使业主（使用人）花费较少的资金（不需要每户自己花钱管理服务，造成经济浪费）使物业得到保值增值。;二、物业管理与委托代理理论;（3）提高物业管理水平与质量的理论思考 产权利益追求 在委托代理关系中，对代理进行监督或激励的原动力来自初始委托人对自己产权利益的追求，它包括对物业管理质量、水平以及产生的收益方面追求（环境、软件对房产经济价格提升）。;二、物业管理与委托代理理论;监督距离长短 在初始委人（业主）和最终代理人（企业员工）之间，存在着若干中间层，而每一个中间层又担负着两种角色，即同时具备（前一个委托人的）代理人与（后一个代理人的）委托人角色。 委托人与代理人有着不同的目标要求，通常是委托人所得，即为代理人所失，反之亦然。;二、物业管理与委托代理理论;二、物业管理与委托代理理论 ;二、物业管理与委托代理理论;强化立法层次 物业管理是一项系统工程，它涉及面很广： 既有财产权，又有人身权。 既包含区分个人所有部分共有，两方互有物业，又包含大量属全体共有物业 管理对象既是业主的代理人，又有权制止业主（个别人）危害公共利益的行为； ;二、物业管理与委托代理理论;三、物业管理与公共选择理论 ;三、物业管理与公共选择理论 ;三、物业管理与公共选择理论;三、物业管理与公共选择理论 ;三、物业管理与公共选择理论;三、物业管理与公共选择理论 ;三、物业管理与公共选择理论;三、物业管理与公共选择理论 ;三、物业管理与公共选择理论