物业管理专案流程.pdf

物业管理专案流程 1、物业管理招投标及方案编制 2、 物业管理 VI形象策划 3、 物业的接管、入住 4、 房屋管理、保安、清洁服务、园林绿化、车辆管理、机电设备管理、电梯管理、维修维 护、消防安全、社区文化 招标 开发公司项目得到批准后即可进行物业管理招投标工作，指定招标文件、以便于通过物业管 理的介入，争取设计方案的合理性。 招标文件 一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。 招标须知 1、 出具投标保证金，额度为年服务费用的5%，保证期为定标时为止，不中标者予以退回。 2、 明确保密要求。 3、 必须有“不选择最低标价”的声明。 4、 明示投送标书的程序 5、 明文规定开标与评标时间标准（量化） 投标保证金 约占投标物业年度管理费用总额的 5%，保证期到定标时为止，一般 3-6 个月，不中标予以 退回。 选标方式 有两种：1、开发公司向选定的若干物业管理企业发出邀请书，出售招投标文件，这称为选 标方式； 2、开发公司对报名投标物业管理企业逐一进行经营资质预审，经审查合格方发给招 标文件，这称为公开招标方式。 物业管理的投标过程 按照国家相关政策，今后物业管理企业进入市场的唯一途径就是参与投标，主要的过程为： 1、确定投标意向并成立投标工作机构 2、 获取招标文件 3、 考察物业现场 4、 成本测算 5、 编制标书 6、 封送标书 1 物业管理经费的测算方法（小区） 主要由以下几项经费构成： 1、管理与服务人员的工资和按规定提取的福利费用 2、 公共设施、设备的日常运行，维护及保养费 3、 绿化管理费 4、 清洁卫生费 5、 保安费 6、 办公费 7、 物业单位固定资产折旧费 8、 法定税费 多层住宅物业管理公司员工定编标准为3.6人左右/万㎡ 1、管理人员 主任 S10万㎡设1人（S代表建筑面积） 10万㎡ S 20万㎡设1正1副 S25万㎡设1正2副 事务助理或房管员 S10万㎡设1人 10万㎡以上每增加5万㎡增设1人 社区文化设1人 活动中心、会所的值班人员另行计算 财务设会计、出纳各1人，但可兼职 收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置 2、维修人员 每4万㎡设1人 3、绿化人员 每4000㎡设 1人（绿化面积） 5、 卫生保洁人员 每140户设1人 6、保安人员 每120户设1人 7、车辆管理员 根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员 高层住宅物业管理公司员工定编标准为7.5人左右/万㎡ 2 1、管理人员 主任 S5 万㎡设1人（S代表建筑面积） 每增加5万㎡设副主任1人 事务助理或房管员 每350户设1人 社区文化设1人 活动中心、会所的值班人员另行计算 财务设会计、出纳各1人，但可兼职 收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置 2、维修人员 建筑面积在3万㎡以上的楼宇每万㎡设1.5人 3、绿化人员 每7000㎡设 1人（绿化面积） 6、 卫生保洁人员 每90-100户设1人 6、保安人员 每40户设1 人或建筑面积3000㎡左右设1人 7、车辆管理员 根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员 物业管理 VI系统 VI（visual identity的简称），即“企业视觉识别”。 企业导入 VI 体系，透过同一的视觉识别系统，对强化企业观念、规范员工行为、传播企业 形象是有重要意义的。 一、物业管理VI的基本内容 1、设计内容 基础部分：标志释义、标准色与辅助色 应用部分：文本识别、服装服饰等 2、物业管理的标识标牌内容 如：乘梯须知、来访请登记等