厦门杏林欣隆泰项目项目市场定位报告.pdf

欣融泰262项目市场研究及定位报告 2010年4月 工作回顾 项目研究工作阶段划分 项目目标沟通与界定 市场研究及项目定位 产品策划及建筑规划  项目目标的沟通和界定 城市宏观背景研究 深化研究完善定位报告 工作  明确宗地内部各项因素 杏林商业市场调研  详细业态布局与规划建议  统一项目的发展方向 业内人士及消费者访谈  项目开发经济测算 深入解析项目因素 案例研究与借鉴  项目发展头脑风暴会议 成果 针对项目战略思想及 市场研究及定位报告 建筑设计任务书 定位思路达成共识 产品策划及建筑规划报告 目 录 ‧第一部分 问题认知 ‧第二部分 市场透视 ‧第三部分 项目分析 ‧第四部分 案例借鉴 ‧第五部分 项目定位 PART 1 核心问题认知 1 本案属于城乡结合部中的中小型商业体 项目属性  区位：地处杏林区，杏林西路与马銮路交叉处; ——周边氛围嘈杂，属于典型的城乡结合部；  规模：占地面积14600㎡，总建筑面积2.1万㎡； 本 案 ——中小型规模体量；  性质 ：商业用地，使用权期期限十年； ——中短期经营型项目； 2 本案要充分实现档次与价值，并满足快速回笼资金开发目标 开发目标 企业经营战略  提升城市形象，超越区域商业现有的经营档次；  保证未来进驻商家的利益最大化，从而实现项目价值；  为厦门其他项目的开发奠定基础； 项目开发战略  快速运作，实现良好的现金流；  适当降低开发及运营成本； 项目开发周期  快速开发，力求一年内实现试营业；  土地总使用时间（租赁期）十年； 项目利润目标  项目首年纳税186万、次年纳税366万，后续8年年纳税 额505万，项目开发与运营应力求实现6年内盈利； 开发经营模式  项目前期策划、招商推广及经营方式应成为可复制的商 业模式，支持企业3-5年内在同等区域的复制该项目； 开发目标与基本属性存在诸多问题冲突，本案应如何定位从 3 而寻求突破 面临问题 R S 我们想要什么？ 我们有什么？ （针对目标的规范分析） （针对项目属性分析） 面临问题是什么？ 本案