武昌市金榜名苑项目推广及广告策略.docx

PAGE PAGE 10 金榜名苑项目推广及广告策略 目的 一个项目的成功，应该是选址、规划、景观设计、施工质量与速度、价格、传播沟通、销售、动态监控等各因素及其子因素的周到考虑、紧密配合的结果。 通过纲要式的列举和表格化的形式，使得双方得以明确该项目营销推广将要做什么、怎样操作和执行这一任务的必要保证时间。 一、营销主题广告 1、 主导广告语 2、 定位广告语  金榜名苑 襟罗万卷 首义园上名门府邸 3、辅助广告语 ○金 榜名 苑 天下 父母 心 ○繁 华都 市里 的清 幽书 香家 园 ○携 金色 未来 同步 发展 与格 调生 活灵 犀相 通 3、主题解析 本项目位于武昌中心城区彭刘杨路，周边集中湖北教育学院，中南财经政法大学、武汉音乐学院、武大第一临床学院、31 中、黄鹤楼中学、武昌实验小学、省文化厅、省工艺美术研究所等等，是名校云集、名人汇萃的人杰地灵之地，同时配套设施优越：湖北剧场、美食街、司门口商业街繁华非凡；再加上武汉市重点工程首义文化区动工在即，必定无限度地提升该地段、该项目的品牌和价值。在此黄金宝地建立高尚社区其价值无限…… 二、项目推广总体原则——阶段性销售推广策略 根据项目工程进展、促销活动节点等销售重要元素为营销推广主要线索，将营销宣传分几个推广阶段。按照节点，选择释放卖点的最佳时机，提升项目的经济价值和社会价值，将销售策略分阶段、分主题适时导入，使卖点优势得以兑现，体现项目等值营销策划。 第一阶段：销售筹备及内部登记期 2004 年 4 月 29 日—10 月 7 日 细分：第一次排号期（2004 年 4 月 29 日——6 月 6 日） 策略：限量推出 1、2、3、4 号楼中共 50 个单位，均价定在 3320 元/平米 第二次排号期（6 月 7 日——8 月 28 日） 策略：按市场放映推出较难销售房型 50 个单位，均价定在 3340 元/平米 第三次排号期（8 月 29 日——10 月 7 日） 策略：控量推出所有单元中的 50 个单位，均价定在 3420 元/平米 第二阶段：内部认购期（市场预热期）10 月 8 日—2005 年 3 月 2 日 细分：前期内部认购（2004 年 10 月 8 日—2005 年 1 月） 策略：放量 100 套，价格上涨 100 元，均价达到 3520 元/平米 春节认购期（2005 年 1 月—2005 年 3 月） 策略：放量 100 套，价格上涨 50 元，均价达到 3570 元/平米 第三阶段：开盘强销期 （2005 年 3 月 3 日 — 2005 年 4 月 28 日） 策略：该期不做销量控制，价格：上涨 30 元/平米，均价达到 3600 元/平米 第四阶段：强销高价清盘期 （2005 年 4 月 28 日—2005 年 6 月 30 日） 策略：该期不做销量控制，价格：上涨 50 元/平米，均价达到 3650 元/平米 销售节奏说明： 本项目集众多优势于一身，故在销售上更应该把握节奏以便更好创造价值，在预售许可证之前有半年以上的项目销售预热期的基础上，做好排号及客户数据库建立的工作，使内部认购期中即可有丰富的客户群支持。在前期销控策略引发的房少客多的基础上提升价格，在正式开盘时间迅速达成销售目标。 本项目阶段性价格策略应基于三大提升价值因素：1）项目本身工程进度；2）年节销售促销及相应强势推广阶段；3）首义园规划工程的进度。 价值提升与销售节点示意图（工程周期为相似拟定） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0  4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 100 90 建筑价值营销价值品牌价值工程形象综合价值 建筑价值营销价值品牌价值工程形象 综合价值 70 60 50 40 30 20 10 0 第一阶段：销售筹备及内部登记期 2004 年 4 月 29 日—10 月 7 日 在这一阶段，采用市场渐入的方式，了解市场对本项目特性的接纳程度，并采取限量供应的方式集聚人气，并最大限度地拉升项目价值，结合项目的进程和市场的反映，将内部登记排号分为三期，达到紧逼市场，达到高价快速清盘的目的。 一、排号登记期 1：（2004 年 4 月 29 日——2004 年 6 月 6 日） 1、主要销售节点 （1）4 月 28 日—5 月 2 日武汉房地产博览会 （2）5 月 1 日长假 （3）6 月 1 日儿童节 2、营销策略 ——限量推出 1、2、3、4 号楼中共 50 个单元，均价定在 3320 元/平米。 ○该阶段主要是调查市场对项目认可程度，从而确定出哪种户型、哪栋楼比较好卖，哪种产品市场接受有一定困难，从而确定出后面的销售策略。 推广方式：形象包装等视觉系统 宣传主题：排号选房开