武汉市仁和世家市场调查及定位报告.docx

１ １ 目 录 第一篇 项目宏观环境分析（PEEST） ３ 政策环境（political） ３ 2008-2009 年国家及武汉市总体政策导向 ３ 宏观金融政策对房地产业的影响 ４ 土地政策对房地产业的影响 ５ 房地产法律法规对房地产业的影响 ６ 武汉市政府对商业发展的政策引导 ７ 城市进程及城市规划政策对房地产业的影响 ８ 经济环境（Economic） １０ 武汉市宏观经济发展 １０ 、武汉市商业发展状况 １１ 社会人文环境（Social） １２ 城市文脉 １２ 武昌区人文历史 １３ 技术环境（Technological） １４ 1-4-1 武汉市技术发展趋势 １４ 生态环境（Eclogocal） １５ 沙湖水质概况 １６ 沙湖的主要污染源 １７ 沙湖的污染治理 １８ 第二篇 武汉市房地产市场状况 １９ 2-1 武汉市房地产市场状况 １９ 2-1-1 房地产市场发展总体健康 １９ ２ ２ 第三篇 武昌区房地产市场分析 ７３ 武昌区整体房地产市场状况 ７３ 2009 年武昌区住宅房地产市场断档 ７３ 武昌区房地产市场投资不足； ７３ 武昌区房地产市场供不应求； ７４ 武昌区住宅房地产价格走势 ７４ 武昌区房地产价格分析与预测 ７５ 、各阶段分期的房价走势 ７５ 、房价走势判断及住房供求平衡分析 ７５ 武昌区房地产供求数量预测 ７９ 、房地产供应量预测 ７９ 、房地产需求量预测 ８１ 第四篇消费者分析 ８４ 武昌区人口数量及人口结构 ８４ 武昌居民的住房购买能力分析 ８５ 武昌区产业结构 ８５ 武昌区相关经济指标分析 ８５ 潜在消费者购房意向调查结论 ８７ 第五篇 竞争分析 ８９ 项目特质分析 ８９ 竞争者竞争层次分析 ８９ 核心竞争者分析 ９０ 主要竞争者（板块）分析 ９４ 次要竞争者（板块）分析 ９８ 其他竞争对手 １００ 项目竞争分析小结 １００ ３ ３ 第一篇 项目宏观环境分析（PEEST） 政策环境（political） 2003-2009 年国家及武汉市总体政策导向 2003-2009 年，宏观调控政策频出，政府力图规范房地产市场、平抑房价，为房地产市场“降温”，同时政府根据城市的整体功能，出台了一些指导性的政策促进商业的健康发展。 2003 年 6 月 13 日,121 号文件的出台 2009年4月 25日 央行开始提高存款准备金率 2009年4月 29 日， 暂停审批农用地转非农建设用地 2009年4月 30 日， 银监会控制过热行业贷款 2009年4月 27 日， 房地产开发项目资本金提高至 35? 2009年8月 31 日， 土地协议出让最后期限  2003年8月 12 日，18 号文件的出台 2003 年 武汉市商业网点发展规划（2003—2010 年） 按中国政府加入 WTO 的承诺，2009 年年底零售业对外资全面开放，将出台《大店法》 2009年5月 13 日， 武汉市《加强商品房市场管理的紧急通知》 2009 年 10 月 29 日，利率上调 27 个基 ４ ４ 宏观金融政策对房地产业的影响 1、对房地产企业融资产生一定的限制 央行调高存款准备金率政府货币投放量减少，致使资金密集型的房地产行业所需资金吃紧。 18 号文件及 121 号文件对房地产方面的信贷收紧，房地产行业对银行融资难度加大。 2009 年 10 月 29 日，利率上调 27 个基本点，央行 7 年来首次加息，房地产企业的银行贷款成本增加。 2、可能会导致新一轮的行业洗牌 由于政府对企业的开发资金要求增加，可能会导致企业的两级分化，房地产市场将会出现地产企业的整合；可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面进行互补。 3、对购房消费的影响 在此期间个人贷款也明显呈现出“严控”之势。央行已出台政策，各地分行对投资性个人信贷业务进行利率上调；虽然此次调息只是试探性的上调，但引起了消费者对地产行业发展前景的猜疑。同时  观点提示： 金融政策促使房地产理性回归。 ５ ５ 银行加息使得个人的物业投资成本增加，这也会对个人购房消费产生抑制作用。 土地政策对房地产业的影响 1、政府对土地进行统一的严格管理，使土地价值大幅增加 政府成立土地储备中心对全市的土地进行统一的管理，坚决禁止土地的协议转让；土地挂牌交易，增加了操作的透明度；整个土地一级市场政府实行了有计划的市场性供给，使得土地价格大幅增加。 2、土地资源越来越稀缺，土地价格逐渐走高； 另一方面由于政府对土地一级市场的严格控制，市场上流通的土地越来越少，城市土地价格也不断上涨。 3、开发商拿地门槛越来越高。 2009年8月 31 日，